Leyes y regulaciones relacionadas con tener mascotas en conjuntos residenciales y apartamentos

En Colombia, la tenencia de mascotas en propiedades horizontales, como conjuntos residenciales y edificios de apartamentos, es un tema que ha ganado relevancia en los últimos años. Con el aumento de hogares que incluyen animales de compañía, es fundamental conocer las leyes y regulaciones que rigen esta convivencia para garantizar el bienestar de todos los residentes y sus mascotas.

Este artículo de OIKOS Constructora te ofrece una visión detallada de las normativas legales vigentes, la importancia de su cumplimiento, la relación con los manuales de convivencia y las implicaciones para propietarios y arrendatarios. ¡No pare de leer!

Marco legal sobre la tenencia de mascotas en propiedad horizontal

En Colombia, este aspecto está respaldado por diversas normativas que protegen tanto los derechos de los propietarios como el bienestar animal. Conócelas a continuación:

• Sentencia T-035 de 1997: la Corte Constitucional reconoció que la tenencia de animales de compañía hace parte del derecho al libre desarrollo de la personalidad y, por tanto, no puede prohibirse de manera absoluta dentro de edificios sometidos a propiedad horizontal. El fallo subrayó que cualquier reglamentación interna debe ser proporcional: puede fijar condiciones mínimas de convivencia, por ejemplo, circulación con correa o control de ruidos, pero nunca proscribir la presencia de mascotas.

• Ley 1801 de 2016 - Código Nacional de Policía y Convivencia: establece que no se puede impedir el tránsito ni la permanencia de animales domésticos en áreas comunes, salvo que se incumplan condiciones básicas de seguridad y sanidad. Obliga a los tenedores a portar correa en todo momento y, tratándose de razas de manejo especial, a añadir bozal y registro municipal. Así, armoniza el derecho individual con la tranquilidad colectiva dentro de la copropiedad.

• Ley 746 de 2002: esta ley sobre mascotas en propiedad horizontal en Colombia reglamenta la tenencia de caninos de raza o cruce catalogados como potencialmente peligrosos. Ordena que, en zonas comunes de conjuntos residenciales, estos perros circulen siempre con traílla y bozal; además, exige póliza de responsabilidad civil y registro ante la autoridad municipal. El incumplimiento habilita a la administración o a la policía para imponer sanciones y, en casos graves, retirar al animal. 

Estas normativas buscan equilibrar los derechos de los propietarios de mascotas con la necesidad de mantener la seguridad y tranquilidad en las comunidades residenciales.

Importancia de cumplir con las regulaciones 

Las razones clave por las que acatar estas normativas resulta esencial, incluye:

• Prevención de conflictos vecinales: la aplicación rigurosa de reglas reduce las quejas entre vecinos. Evitar fricciones diarias permite que las asambleas se concentren en asuntos estratégicos, como finanzas, mejoras, valorización, en lugar de destinar tiempo a reclamaciones por perros sueltos o gatos que invaden jardines.

• Preservación de la higiene y la salubridad: la correcta disposición de los desechos y el lavado periódico de patios y balcones evitan malos olores, proliferación de insectos y contaminación del sistema de aguas lluvias. Un entorno limpio impacta positivamente la salud pública, reduce costos de fumigación y mantiene la estética general del conjunto, un factor relevante para la valorización inmobiliaria.

• Responsabilidad legal de los tenedores: cumplir la Ley 1801 y la Ley 746 significa evitar multas que pueden superar los cinco salarios mínimos y, en casos de reincidencia, el decomiso del animal. Además, al mantener pólizas de responsabilidad civil y registros municipales actualizados, el propietario protege su patrimonio frente a eventuales reclamaciones por daños a terceros o bienes comunes.

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Rol de los manuales de convivencia en la regulación de mascotas

Los manuales de convivencia son documentos internos de las propiedades horizontales que establecen las normas específicas para la convivencia entre los residentes. En relación con las mascotas, estos manuales pueden incluir disposiciones como:

• Uso de zonas comunes: definición de áreas permitidas para el tránsito de mascotas y condiciones para su uso, como el uso obligatorio de correa y bozal en ciertas zonas.

• Recolección de excrementos: obligación de los propietarios de mascotas de recoger los desechos y mantener la limpieza en las áreas comunes.

• Número de mascotas: aunque no se puede prohibir la tenencia de animales, los manuales pueden establecer límites razonables para evitar la sobrepoblación y garantizar el bienestar de los animales y los residentes.

Es importante destacar que las disposiciones de los manuales de convivencia deben estar alineadas con las leyes nacionales. En caso de contradicción, prevalecerán las normativas legales.

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Responsabilidades de los propietarios y arrendatarios

Tanto propietarios como arrendatarios tienen responsabilidades claras en relación con la tenencia de mascotas en propiedades horizontales:

• Propietarios: deben asegurarse de que sus animalitos cumplan con las normativas establecidas. Esto incluyendo el uso de correa y bozal cuando sea necesario, la recolección de excrementos de mascotas en la propiedad horizontal y el respeto por las amenidades. Además, deben garantizar que las mascotas no representen un peligro o molestia para otros residentes.

• Arrendatarios: aunque los contratos de arrendamiento no pueden prohibir la tenencia de mascotas, los arrendatarios deben cumplir con las mismas obligaciones que los propietarios en cuanto al manejo responsable de sus animales.

El incumplimiento de estas responsabilidades puede resultar en sanciones por parte de la administración del conjunto residencial, incluyendo multas o restricciones en el uso de áreas comunes.

Mecanismos para resolver conflictos relacionados con mascotas

Incluso en conjuntos bien regulados los desacuerdos pueden aparecer: ladridos nocturnos, daños a zonas comunes o discrepancias sobre el uso de ascensores. Abordar estas situaciones de manera ordenada evita que la tensión escale y garantiza la protección de los derechos de todos los residentes, humanos y animales. El reglamento de propiedad horizontal y el Código Nacional de Policía ofrecen un recorrido gradual de soluciones, que abarcan:

1. Diálogo directo entre vecinos

La primera herramienta es siempre la comunicación respetuosa y franca. Un intercambio cordial, sin acusaciones, permite exponer el inconveniente, aclarar malentendidos y pactar correcciones sencillas: cambiar horarios de paseo, reforzar el entrenamiento o instalar mallas de contención. La mayoría de los incidentes menores se resuelven en esta etapa, sin involucrar a terceros ni generar costos.

2. Mediación del administrador o del comité de convivencia

Cuando el diálogo no prospera, el residente afectado puede presentar un reporte formal al administrador o al comité de convivencia. Estos órganos analizan evidencias (registros de ruido, videos de cámaras, testimonios) y proponen acuerdos basados en el manual de convivencia y la Ley 675. Si procede, pueden imponer amonestaciones o multas, siempre garantizando el derecho de defensa de ambas partes.

3. Intervención de la Policía Nacional

Para conductas que comprometen la seguridad o la salubridad (agresiones, animales sueltos de manejo especial, incumplimiento reiterado de normas de bozal), la autoridad de policía puede actuar de oficio o a petición del administrador. El Código Nacional de Policía permite imponer comparendos, decomisar temporalmente al animal y exigir cursos pedagógicos al tenedor infractor.

4. Acción judicial civil o de responsabilidad

En casos graves, como lesiones a personas, daños materiales cuantiosos o desacato a decisiones administrativas, el afectado puede presentar una demanda civil por responsabilidad extracontractual. Asimismo, la copropiedad puede iniciar procesos de repetición para recuperar el valor de reparaciones efectuadas en bienes comunes. Acudir a la vía judicial es la última instancia, reservada para situaciones en las que todos los mecanismos conciliatorios han fracasado.

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