Todo lo que debes saber de la promesa de compraventa

¿Sabías que firmar una promesa de compraventa es el primer paso para asegurar tu vivienda antes de enfrentar trámites notariales y registrales? ¿Te gustaría entender cómo este contrato preliminar te protege y facilita el acceso a créditos hipotecarios o subsidios de vivienda? Si tu respuesta a estas preguntas es sí, ¡has llegado al sitio correcto!

A lo largo de este artículo de OIKOS Constructora, desglosaremos en detalle qué es la promesa de compraventa, cuándo debes suscribirla, qué elementos esenciales debe contener, qué validez jurídica tiene, qué ocurre si alguna parte incumple y los pasos que siguen una vez firmada. ¡No dejes de leer! 

¿Qué es la promesa de compraventa? 

Es un contrato preparatorio mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a celebrar, en el futuro, el contrato definitivo de compraventa de un inmueble. No transfiere aún la propiedad, sino que establece las condiciones y el plazo en el que ambas partes estarán obligadas a formalizar la operación ante notario.  

Este acuerdo suele pactarse por escrito y, aunque no es obligatorio autenticarlo, su firma garantiza que el vendedor no pueda ofrecer el mismo inmueble a terceros mientras la promesa esté vigente, y el comprador se reserva el derecho a adquirirlo bajo los términos acordados. 

A través de la promesa de compraventa de un inmueble se detallan aspectos fundamentales del negocio, como: 

• La identificación clara del inmueble

• El precio pactado

• La forma en que se hará efectivo el pago (en efectivo, con crédito hipotecario o mediante subsidio)

Asimismo, muchas veces se incluyen las llamadas “cláusulas penales”, que constituyen una garantía económica para ambas partes: si el comprador se retracta, pierde las arras (anticipos de dinero pagados); si el vendedor incumple, debe devolver el doble de lo recibido. De esta manera, la promesa funciona como un compromiso serio que impide cambios arbitrarios y obliga a respetar las condiciones iniciales.

¿Cuándo se debe realizar una promesa de compraventa?

Las situaciones más comunes en las que este contrato preparatorio es indispensable incluyen:

• Antes de iniciar el trámite de escrituración: la promesa de compraventa debe suscribirse siempre que aún no se haya firmado la escritura pública definitiva. A través de ella, se reserva la unidad inmobiliaria y se fijan precio, plazos y condiciones, dejando claro que, llegado el momento acordado, ambas partes procederán ante notario para transferir el dominio.

• Cuando se adquiere vivienda en preventa: en proyectos de construcción, las constructoras de viviendas suelen exigir la promesa de compraventa antes de que el comprador abone el total de la cuota inicial. Esto garantiza que el inmueble se mantenga reservado mientras se adelantan trámites de financiación y se termina de construir la obra.

• Al pactar arras o cláusula penal: si el comprador y el vendedor acuerdan incluir arras (anticipo que se pierde en caso de desistimiento) o una cláusula penal (monto a pagar por incumplimiento), la promesa formaliza estas garantías. De esta forma, quien no cumpla arriesga perder el valor pactado o, en el caso del vendedor, tener que devolver mucho más de lo recibido.

• En operaciones con crédito hipotecario o subsidio: para que la entidad financiera analice y apruebe el préstamo, o para que una entidad como las cajas de compensación otorgue un subsidio de vivienda, es indispensable presentar la promesa. Este documento demuestra que existe un compromiso firme y detalla el valor y las condiciones bajo las cuales se adquirirá el inmueble.

• Cuando se transfiere un inmueble entre particulares: en compraventas de segunda mano, la promesa de compraventa es necesaria para evitar que el mismo bien sea ofrecido a varios compradores simultáneamente. Al firmarla, el vendedor se compromete a no negociar con terceros, y el comprador adquiere la seguridad de que, hasta la firma de la escritura, el inmueble le queda reservado.

• Al pactar plazos de entrega diferidos: si el vendedor no puede entregar inmediatamente el inmueble, porque actualmente lo habita o debe desocuparlo, por ejemplo, la promesa permite fijar una fecha o condiciones de entrega. Así, ambas partes saben exactamente cuándo el comprador podrá tomar posesión.

¿Qué debe incluir una promesa de compraventa?

Para que sea válida y proteja a ambas partes, el modelo promesa de compraventa debe contener los siguientes elementos:

• Identificación completa de las partes: debe incluir el nombre completo, tipo y número de documento de identidad, estado civil y régimen patrimonial (si corresponde) tanto del vendedor como del comprador.

• Descripción detallada del inmueble: se deben especificar la dirección, la matrícula inmobiliaria o cédula catastral, linderos y, en caso de estar sometido a propiedad horizontal, el número de unidad, piso y bloque, así como el reglamento al que pertenece.

• Precio pactado y forma de pago: es fundamental detallar el valor total de la operación, la moneda en la que se pagará y la modalidad, ya sea al contado, con crédito hipotecario, en cuotas durante la construcción o mediante subsidio de vivienda. También se debe especificar el monto y destino de las arras o cláusula penal, si se adopta este mecanismo como garantía de cumplimiento.

• Cláusula de saneamiento y libre de gravámenes: el vendedor debe garantizar que el inmueble está libre de embargos, hipotecas, litigios o limitaciones de dominio. En caso contrario, responderá por vicios ocultos y deberá resarcir al comprador por los perjuicios ocasionados.

• Plazo o condición para la firma de la escritura: ese apartado fija la fecha exacta (o una condición objetiva, como la aprobación del crédito) en que ambas partes se comprometen a suscribir la escritura pública definitiva. El plazo debe ser razonable y corresponder con los tiempos usuales para el diligenciamiento de todos los trámites administrativos o de construcción del inmueble.

• Firma de las partes y testigos (si se requiere): es indispensable que el documento esté firmado por el comprador y el vendedor (o sus apoderados válidamente representados) para surtir efectos jurídicos.

¿Qué validez tiene una promesa de compraventa?

Para que sea jurídicamente válida en Colombia, este documento debe cumplir con los requisitos previstos en el artículo 1611 del Código Civil: constar por escrito, contener la voluntad inequívoca de obligarse a celebrar el contrato definitivo y describir el bien objeto de la transacción. 

Siempre que estos elementos estén presentes, la promesa adquiere fuerza obligatoria entre las partes, quienes no podrán renunciar unilateralmente a la compraventa sin afrontar consecuencias contractuales. El hecho de que no transmita de inmediato la propiedad no le resta eficacia: se trata de un compromiso vinculante que ata a comprador y vendedor a las condiciones pactadas. 

Aunque la promesa de compra y venta de un inmueble no exige autenticación notarial para surtir efectos, sí es común realizarlo. Este proceso evita dudas sobre la autenticidad de las firmas y ofrece mayor respaldo probatorio en caso de controversia. De esta forma, al inscribir la promesa en la notaría, se le otorga un carácter adicional de seguridad jurídica: cualquier intento de revertir el acuerdo queda sujeto al control estricto del derecho público notarial y a la tutela de terceros interesados.

¿Qué pasa si se incumple la promesa?

Cuando alguna de las partes no cumple con la promesa de compraventa en el plazo acordado, se genera una situación jurídica que puede resolverse a través de acción de cumplimiento o acción de resolución, según el caso:

• Si el promitente comprador no asiste a firmar la escritura en la fecha pactada pese a haber cumplido sus obligaciones (por ejemplo, pago de las arras o presentación de la aprobación del crédito hipotecario), el vendedor podrá demandar judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato. 

• Si el vendedor es quien incumple, por ejemplo, retira repentinamente la oferta, no entrega documentación hábil o presenta el inmueble con gravámenes no revelados, el comprador tiene derecho a exigir el cumplimiento específico de la promesa. Alternativamente, puede optar por la resolución del contrato y reclamar la devolución de lo pagado, junto con una indemnización por perjuicios. 

• Si, en cambio, ambas partes convienen en resolver la promesa por mutuo acuerdo, podrán liquidar la obligación de manera consensuada, respetando las disposiciones sobre arras si están incluidas. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la resolución unilateral sin causa justa no exime a la parte incumplida de enfrentar las consecuencias contractuales y legales correspondientes. 

¿Qué pasa después de firmar la promesa?

Una vez suscrita la promesa, el proceso avanza hacia la formalización definitiva de la operación y la preparación de todos los trámites relacionados con la obtención de recursos y la escrituración. A continuación, te contamos en qué consisten las diferentes etapas que suelen seguirse tras la firma de este contrato:

• Elaboración y revisión de la minuta de escritura: con la documentación completa, la notaría asignada o el apoderado (en proyectos fiduciarios) elabora la minuta de la escritura pública. El comprador y el vendedor revisan detalladamente este borrador para confirmar que todos los datos (precio, descripciones, cláusulas, arras) coincidan con lo acordado en la promesa y no haya omisiones ni errores que puedan revertir la operación.

• Citación para firma de la escritura pública: tras cancelar los costos correspondientes a los gastos notariales, la notaría programa la fecha y hora para que las partes (comprador y vendedor, o sus apoderados) acudan a estampar su firma en la escritura pública.

• Radicación e inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: una vez firmada la escritura, la notaría o el apoderado, radica el documento ante la Oficina de Registro correspondiente. La inscripción de la escritura en el registro oficial consume algunos días hábiles; al expedirse la certificación de inscripción, el comprador adquiere plena titularidad y protección frente a terceros.

• Recepción de la escritura y entrega de copia autorizada: finalmente, el comprador recibe la copia autorizada de la escritura, que contiene el folio de matrícula inscrito. Este documento es la prueba definitiva del cambio de dominio y, a partir de su entrega, el inmueble queda a nombre del nuevo propietario con plena seguridad jurídica.

Proyectos de vivienda destacados de OIKOS Constructora

Tras firmar la promesa de compraventa y adelantar todos los trámites legales, ¡llega el momento de vivir en el proyecto de vivienda que escogiste! En OIKOS Constructora, por ejemplo, hemos diseñado desarrollos que combinan ubicación estratégica, respaldo de garantía y procesos claros de escrituración, para que cada comprador avance sin sorpresas desde la promesa hasta la entrega de su vivienda. 

A continuación, te contamos sobre cuatro proyectos emblemáticos donde podrás materializar tu promesa bajo la tranquilidad y confianza que nos caracteriza:

• OIKOS Savanna Santa Clara

Ubicado en Cajicá, este conjunto de casas NO VIS está diseñado para ofrecer equilibrio entre modernidad y entorno natural. Cada vivienda cuenta con espacios amplios, acabados de calidad y certificación EDGE que garantiza eficiencia energética. Las zonas comunes incluyen senderos peatonales y lagos paisajísticos, fomentando un estilo de vida activo y sostenible.

• OIKOS Entreverde

En Fusagasugá, este proyecto VIS de apartamentos sobre planos se caracteriza por su integración con el paisaje rural. Con diseños de tres habitaciones, acabados modernos y ventilación cruzada, el proyecto prioriza áreas verdes y zonas de esparcimiento exterior. Su cercanía a vías principales y centros de servicio lo convierte en una opción ideal para quienes buscan combinar tranquilidad y accesibilidad.

• OIKOS Costa Azul

Frente al mar en Puerto Colombia, este desarrollo NO VIS con enfoque vacacional y de inversión. Cada unidad cuenta con terraza privada y vista al mar, acabados de lujo y acceso a amenidades tipo resort: piscinas, gimnasio, beach club y más todo frente al océano. Gracias a su ubicación costera y su enfoque en turismo residencial, estos apartamentos tienen un respaldo de valorización significativo.

• OIKOS Ciudad Jardín

Situado en Bogotá, OIKOS Ciudad Jardín es un desarrollo de vivienda VIS que integra apartamentos nuevos en venta funcionales, enfocados en brindar soluciones habitacionales asequibles. Cuenta con múltiples espacios comunes diseñados para fomentar la comunidad, salón social, zonas de juegos infantiles y áreas verdes.

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