Escrituración de una vivienda nueva: gastos y proceso

La escrituración de un inmueble es el acto que consolida tu inversión y te otorga la propiedad legal de un inmueble, protegiendo tu derecho frente a terceros. Sin embargo, este proceso conlleva una serie de pasos, documentos y costos que, si no se conocen con antelación, pueden convertirse en un obstáculo inesperado.

En este artículo de OIKOS Constructora encontrarás una guía completa para que este proceso sea eficiente y transparente. Repasaremos qué requisitos debes cumplir, cómo se desglosan los gastos de escrituración y registro, y las mejores prácticas para optimizar tiempo y presupuesto. Con esta información podrás enfrentar cada etapa del proceso con confianza y garantizar que tu nueva vivienda quede inscrita a tu nombre sin contratiempos. ¡No pares de leer!

¿Qué es la escrituración y por qué es fundamental?

La escrituración consiste en la elaboración y firma de la escritura pública, documento notarial donde se plasma la voluntad de las partes de transferir la propiedad de un inmueble. Ante el notario se consignan los datos esenciales de comprador y vendedor, la descripción detallada de la vivienda y las condiciones financieras del negocio. Esta acta pública es el único título que certifica fehacientemente quién es el dueño del bien, sus derechos y obligaciones.

Adicionalmente, para quienes acceden a la vivienda a través de un crédito hipotecario, la escritura pública es un requisito ineludible. Las entidades financieras condicionan el desembolso del préstamo a la firma de la escritura y a la correcta radicación de esta en el registro. De esta manera, el crédito queda respaldado con la hipoteca legalmente establecida y el comprador obtiene la posesión y la titularidad real de su vivienda nueva.

Requisitos y documentación necesaria

Para avanzar con la escrituración de tu propiedad nueva, es indispensable contar con una serie de documentos que acrediten tanto la identidad de las partes como la legalidad del inmueble y el cumplimiento de obligaciones tributarias. A continuación, encontrarás los principales requisitos para hacer una escritura de una casa en Colombia:

• Documento de identidad de comprador y vendedor: cada parte debe presentar cédula de ciudadanía legible y vigente (o cédula de extranjería, pasaporte o tarjeta de identidad en el caso de menores). Si la compra se realiza a través de apoderado, este deberá aportar el poder notarial correspondiente, autenticado y vigente.

• Promesa de compraventa o contrato de compraventa: debes contar con la promesa de compraventa firmada, o el contrato definitivo, si aplica, con todas sus páginas debidamente rubricadas. Este documento contiene el precio, la forma de pago, el cronograma de desembolsos y las condiciones pactadas entre las partes, información que se transcribe a la escritura pública.

• Certificación de tradición y libertad: emitida por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos donde conste la matrícula inmobiliaria del predio. Esta certificación debe estar vigente (máximo 30 días de expedición) y sin anotaciones que impidan la transferencia del dominio. Acredita la existencia del inmueble y su titularidad actual.

• Paz y salvo de administración y servicios: en proyectos de vivienda usada sometidos a propiedad horizontal, es obligatorio presentar el paz y salvo expedido por la administración del conjunto, que acredite la cancelación de cuotas de administración, valorización y servicios públicos hasta la fecha de escrituración.

• Carta de aprobación de crédito hipotecario o comprobante de recursos: si el comprador financia con crédito hipotecario, debe aportar la carta de aprobación o compromiso de desembolso emitida por la entidad financiera. En caso de pago de contado, cesantías o uso de subsidio, se debe presentar certificación o carta de asignación de subsidio de vivienda.

Gastos asociados a la escrituración

Al escriturar una vivienda nueva en Colombia, es clave prever con antelación los costos que asumirás, además del precio de venta. Estos gastos, que suelen oscilar entre el 1,5% y el 2,5% del valor total del inmueble, comprenden diversos conceptos obligatorios:

• Gastos notariales: corresponden a los honorarios del notario por la elaboración y registro de la escritura. En general, estos gastos equivalen al 0,54% del valor del inmueble, y deben ser cancelados en su totalidad por el comprador cuando se adquiere una casa o apartamento nuevo en venta. Incluyen derechos de protocolización, autenticación y certificación de documentos.

• Derechos de registro: para inscribir la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, se paga un derecho de registro aproximado del 1,67% sobre el valor de la transacción. Este costo garantiza la legalidad de la transferencia y la protección frente a terceros.

• Retención en la fuente: el comprador debe practicar una retención en la fuente del 1% sobre el valor de venta, que se descuenta en la notaría al momento de la firma y se entrega a la DIAN como anticipo del impuesto de renta del vendedor.

• Otros costos menores: adicionalmente, podrías enfrentar gastos por la expedición de copias autorizadas de la escritura (aproximadamente $50.000 COP por copia), certificaciones adicionales (planos, estados de deuda) y gastos de mensajería si deben enviarse documentos a sedes foráneas.

No te pierdas: Mejores bancos para solicitar un crédito hipotecario en Colombia 2025

Paso a paso del proceso de escrituración

Las etapas que debes seguir para formalizar la escrituración de tu vivienda nueva, desde la firma de la promesa de compraventa hasta la inscripción final en el registro, son las siguientes:

• Firma de la promesa de compraventa y cierre fiduciario: tras acordar las condiciones de compra, firmarás la promesa de compraventa con la constructora o el vendedor. Si adquiriste la casa o apartamento sobre planos a través de un fideicomiso, este es el momento de constituir o cerrar el fideicomiso con la entidad fiduciaria, garantizando la custodia de los dineros hasta la escrituración.

• Revisión y elaboración de la minuta de escritura: el notario recibe la documentación completa y el borrador de minuta (texto base de la escritura). Revisa cuidadosamente la minuta con tu asesor legal, asegurándote de que todos los datos (nombres, números de documento, descripción del inmueble, valores, cláusulas) estén correctos antes de firmar.

• Pago de gastos notariales y de registro: deberás consignar en la cuenta de la notaría los gastos de escrituración y, de ser posible, los derechos de registro. Algunas notarias permiten pagar ambos conceptos juntos, lo cual agiliza el trámite.

• Firma de la escritura pública: una vez aprobada la minuta y pagados los costos, todas las partes acuden al notario para firmar la escritura pública. El notario autentica las firmas y emite copias autorizadas, que tienen plena validez legal.

• Inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: la notaría o tu apoderado radica la escritura en la Oficina de Registro correspondiente. Transcurridos unos días hábiles, recibirás la certificación de inscripción, que prueba la transferencia de dominio y garantiza tus derechos como propietario.

Te puede interesar: Proceso de compra y tips para obtener vivienda VIS en Bogotá

Consejos para optimizar tiempos y costos

Contar con una planificación previa y con el acompañamiento adecuado es clave para agilizar la escrituración de tu vivienda nueva y reducir los gastos asociados. A continuación, encontrarás recomendaciones prácticas que te permitirán ahorrar tiempo y optimizar tu presupuesto durante el proceso:

• Elige la notaría de manera estratégica: opta por una notaría cercana al proyecto y al Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. Esto minimizará desplazamientos y el tiempo de radicación de la escritura. Adicionalmente, compara tarifas entre notarías autorizadas en tu ciudad: aunque la escala tarifaria es fija por ley, algunas cobran conceptos administrativos adicionales que puedes evitar.

• Reúne y revisa con antelación los documentos: antes de agendar la cita notarial, asegúrate de tener todas las certificaciones exigidas. Verificar anticipadamente la vigencia de tus documentos (máximo 30 días para la certificación de tradición y libertad) evita devoluciones o aplazamientos, que suelen generar costos de gestión adicionales.

• Coordina pagos simultáneos: muchas notarías permiten recibir tanto los gastos notariales como los derechos de registro en un solo trámite. Pregunta si puedes efectuar un único comprobante de pago o programar en la misma visita la consignación de ambos valores; esto reduce comisiones de banco y el tiempo invertido en múltiples desplazamientos.

• Utiliza simuladores y cotizaciones en línea: recurrir a las herramientas digitales de las notarías y del Registro de Instrumentos Públicos te ayudará a calcular con antelación los montos exactos de gastos notariales y de registro. Al conocer cifras concretas, podrás planificar tu flujo de caja y, de ser necesario, negociar la inclusión de estos valores en tu crédito hipotecario antes de firmar la promesa de compraventa.

Lee también: Claves para comprar vivienda nueva: cuota inicial, financiamiento y subsidios

Si tienes dudas al momento de adquirir tu inmueble con nosotros, ¡OIKOS Constructora te ayuda!

Como has podido leer, la escrituración de una vivienda nueva es el paso definitivo que convierte un proyecto inmobiliario en un bien de propiedad con plena seguridad jurídica. Conocer cada etapa, desde la definición de la escritura pública hasta la inscripción definitiva, reunir con antelación la documentación necesaria y prever los gastos notariales y de registro te permitirá cerrar la transacción sin sorpresas.

En OIKOS Constructora comprendemos la importancia de este proceso. Por eso, acompañamos a nuestros clientes desde la promesa de compraventa hasta la entrega de la escritura inscrita, ofreciéndoles asesoría experta y asesorías personalizadas para optimizar tiempos y costos. Si buscas tranquilidad y transparencia en cada paso, visita nuestros proyectos y deja en nuestras manos la escrituración de tu nueva vivienda.