¿Qué es el estudio de títulos y por qué aparece cuando compras un inmueble nuevo?

¿Estás comprando vivienda nueva y te hablaron de un estudio de títulos? ¿No sabes por qué lo solicitan, quién debe hacerlo o qué ocurre si aparece alguna observación? Aunque el nombre puede sonar complejo, este procedimiento forma parte de determinadas etapas de formalización de una compra inmobiliaria y se entiende mejor cuando conoces qué función cumple.

Si quieres descubrir qué es un estudio de títulos, qué elementos analiza y qué puede suceder cuando surge una novedad, continúa leyendo este artículo de OIKOS Constructora. También te explicamos en qué momento suele solicitarse dentro de una compra financiada.

¿Qué es el estudio de títulos de un inmueble?

El estudio de títulos es una revisión jurídica que permite verificar si el inmueble involucrado en una compra presenta una situación registral clara y si existen antecedentes que deban resolverse antes de avanzar con determinadas etapas del proceso. En términos sencillos, sirve para comprobar quién figura como titular, cómo está registrado jurídicamente el predio y si aparecen gravámenes, limitaciones u otras situaciones que puedan afectar la operación.

En vivienda nueva, esta revisión puede centrarse en el historial jurídico del lote sobre el cual se construye el proyecto inmobiliario y en la documentación registral relacionada con ese predio. Además, cuando la compra se realiza con financiación, es habitual que la entidad bancaria solicite el estudio de títulos como parte de sus verificaciones antes de avanzar con etapas como la aprobación definitiva, la escrituración o el desembolso.

¿Qué aspectos verifica un estudio de títulos?

Aunque cada proceso puede exigir revisiones particulares según el proyecto, la finalidad general es confirmar que la situación jurídica del inmueble esté suficientemente clara antes de continuar con etapas como la financiación, la escrituración o el desembolso. Conoce a continuación algunos de los aspectos que suelen analizarse dentro de esta revisión:

Titularidad actual del predio

Se verifica quién aparece registrado como propietario y si esa información coincide con los documentos que respaldan jurídicamente el proyecto. Minvivienda incluye expresamente la identificación del titular actual dentro de los elementos que forman parte de un estudio de títulos.

Historia registral del inmueble

Se revisan los títulos y actos que han quedado inscritos a lo largo del tiempo para comprender cómo se ha transmitido o modificado jurídicamente la propiedad. Esto permite identificar escrituras, actos administrativos, sentencias, resoluciones u otros documentos que formen parte de su tradición.

Gravámenes existentes

Hipotecas u otras cargas registradas pueden afectar la situación jurídica del predio y, por ello, deben identificarse durante el análisis. El Certificado de Tradición y Libertad es uno de los documentos utilizados para conocer la situación jurídica y la tradición de los bienes inmuebles sometidos a registro.

Limitaciones al dominio

También se revisa si existen restricciones que puedan afectar la libre disposición del inmueble, como determinadas prohibiciones, afectaciones o condiciones registrales. Este análisis ayuda a detectar situaciones que requieran aclaración antes de formalizar la operación.

Correspondencia entre títulos y registro

No basta con que existan documentos jurídicos; también debe revisarse que la información relevante guarde coherencia entre escrituras, actos registrados y folios de matrícula. Esa concordancia contribuye a que la cadena jurídica del predio pueda entenderse con claridad.

Matrículas inmobiliarias derivadas

Cuando un predio de mayor extensión ha sido objeto de divisiones, segregaciones o ventas parciales, pueden existir nuevas matrículas vinculadas con el folio original. Minvivienda señala que estas matrículas derivadas también pueden formar parte del análisis cuando corresponda.

Linderos e identificación jurídica del predio

La revisión puede incluir la forma en que está delimitado e identificado el inmueble dentro de la documentación registral, especialmente cuando se analiza el lote sobre el cual se construye un proyecto nuevo. Esto ayuda a relacionar correctamente los títulos con el predio que está siendo objeto de estudio.

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¿Qué pasa si el estudio de títulos encuentra alguna novedad?

Encontrar una observación durante el estudio de títulos de propiedad no significa automáticamente que la compra deba cancelarse. En muchos casos, el proceso continúa una vez se aporta una aclaración, se presenta un soporte adicional o se realiza el ajuste necesario para resolver la situación identificada.

Por eso, ante una novedad, lo importante es conocer qué debe gestionarse, quién es responsable de hacerlo y si la actuación modifica alguna fecha prevista para la compra de apartamentos o casas. Conoce a continuación qué puede ocurrir antes de que el proceso continúe:

• Pueden solicitarse aclaraciones o soportes adicionales: cuando la información disponible no resulta suficiente, puede ser necesario complementar el expediente con certificados actualizados, documentos o explicaciones que permitan resolver la observación antes de emitir un concepto definitivo.
• Puede requerirse una corrección o un saneamiento: determinadas inconsistencias pueden solucionarse mediante trámites formales destinados a actualizar o corregir información. En estos casos, la operación permanece pendiente hasta que la actuación correspondiente se complete.
• El cronograma puede ajustarse temporalmente: si la novedad necesita una gestión adicional, algunas etapas posteriores pueden aplazarse mientras se obtiene la solución. Esto puede modificar las fechas inicialmente previstas, por lo que conviene consultar de inmediato si existe algún impacto sobre la escrituración u otros compromisos.
• La gestión no siempre corresponde al comprador: cuando la observación está relacionada con aspectos generales del proyecto o del predio, su atención puede recaer en el constructor, promotor o titular correspondiente. El comprador debería mantenerse informado sobre el avance, aunque no necesariamente tenga que realizar directamente el trámite.
• La solución debe validarse antes de continuar: una vez atendida la observación, la documentación puede revisarse nuevamente para confirmar que el punto quedó resuelto. Con un concepto favorable, el proceso puede retomar las actuaciones previstas para formalizar la compra.

¿Cuándo se realiza el estudio de títulos al comprar vivienda nueva?

El estudio de títulos suele solicitarse cuando la compra entra en una etapa más avanzada de legalización, especialmente si existe financiación para completar el valor de la vivienda. No suele ser uno de los primeros trámites que realiza el comprador, pues normalmente se efectúa cuando ya existe una propiedad definida y el proceso empieza a prepararse para la escrituración.

De hecho, el flujo de compra de vivienda planteado por el Ministerio de Vivienda ubica el estudio de títulos después de la aprobación del crédito y antes de actuaciones como la revisión de la minuta, la escritura, la constitución de la garantía y el desembolso.

Para ayudarte a entender por qué se solicita en ese momento, a continuación explicamos cómo este procedimiento puede integrarse dentro del proceso de compra de vivienda nueva:

1. Se elige la vivienda y se define cómo se pagará: el comprador ya conoce la unidad que desea adquirir, su valor y la combinación de recursos propios o financiación que utilizará para completar la compra.

2. Avanza la evaluación financiera cuando existe crédito: antes de entrar plenamente en la legalización del inmueble, la entidad encargada de financiar la operación analiza si el comprador cumple las condiciones requeridas para continuar.

3. Se realiza el estudio de títulos: en esta etapa entra la revisión jurídica necesaria para que el proceso pueda avanzar hacia la formalización. Este es el momento en que suele solicitarse el trámite al comprador.

4. Continúan la escrituración y las actuaciones posteriores: una vez cumplidos los requisitos correspondientes, se puede avanzar con la escritura, el registro y, cuando aplica, el desembolso de la financiación.

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¿Quién realiza el estudio de títulos y quién debe gestionarlo?

Cuando se solicita este trámite, es normal preguntarse si el comprador debe buscar un abogado, solicitar documentos por su cuenta o contratar directamente el servicio. En compras financiadas, lo habitual es que la entidad que otorga el crédito defina quién puede realizar el estudio y coordine este requisito dentro de su proceso de legalización.

Por eso, más que contratar a cualquier profesional de manera independiente, conviene seguir las instrucciones recibidas durante la financiación y confirmar previamente costos, canales y firmas autorizadas. Aquí te contamos qué papel suele asumir cada participante dentro de este procedimiento.

¿Quién realiza el estudio de títulos?

La revisión requiere conocimientos jurídicos inmobiliarios y registrales, por lo que normalmente queda en manos de abogados o firmas autorizadas para emitir el concepto correspondiente. En procesos bancarios, la entidad puede trabajar con profesionales previamente seleccionados para asegurar que el análisis cumpla sus requisitos internos.

¿Qué papel cumple la entidad financiera?

Cuando la compra incluye crédito hipotecario o leasing habitacional, no suele ser necesario que el comprador busque por su cuenta al profesional encargado. Davivienda señala, por ejemplo, que sus estudios de títulos son realizados por abogados autorizados por la entidad, mientras BBVA informa que asigna los abogados responsables de esta revisión.

¿Qué debe hacer el comprador?

Su participación normalmente consiste en atender las solicitudes relacionadas con la legalización, realizar los pagos que correspondan y entregar información cuando sea requerida. Esto significa que gestionar el estudio no equivale necesariamente a realizar personalmente todos los trámites jurídicos involucrados.

¿Quién asume el costo del estudio de títulos?

Dentro de los procesos de financiamiento individual, el valor del estudio de títulos forma parte de los gastos que pueden acompañar la adquisición de una vivienda. BBVA Colombia, por ejemplo, establece expresamente que los costos del avalúo y del estudio de títulos deben ser asumidos por el comprador y que las tarifas son definidas previamente por la entidad.

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¿Cuándo interviene el constructor?

Aunque el comprador asuma el costo del estudio dentro de su financiación, determinados soportes relacionados con el lote, el proyecto o su estructura jurídica pueden provenir del constructor, promotor o responsable correspondiente. Esto permite que el abogado cuente con la información necesaria sin trasladar al comprador gestiones que no le corresponden directamente.

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