Cesión de derechos: cómo ceder la compra de tu vivienda nueva a otra persona

¿Firmaste un contrato para adquirir una vivienda nueva, pero por alguna razón ya no puedes continuar con la compra? ¿Conoces la opción legal que te permite ceder esa oportunidad a otra persona sin perder lo invertido? La figura de la cesión de derechos se ha convertido en una alternativa valiosa para quienes, por motivos económicos, personales o estratégicos, deciden transferir su compromiso de compra a un tercero. Pero no basta con querer hacerlo: es clave entender cómo funciona, qué exige y cuáles son sus consecuencias.

En este artículo de OIKOS Constructora te explicamos qué es, en qué casos aplica, cuáles son los requisitos y documentos necesarios, qué implicaciones económicas y legales tiene, y cómo actuar si estás considerando ceder (o recibir) los derechos sobre un inmueble. Si te interesa esta información, ¡alista lápiz y papel y toma nota! 

¿Qué es la cesión de derechos en la compra de vivienda?

Cuando una persona compra en un proyecto de vivienda sobre planos o en etapa de preventa, firma un contrato con la constructora donde se compromete a realizar los pagos y a adquirir el inmueble una vez esté terminado. Sin embargo, pueden surgir situaciones en las cuales ese comprador ya no pueda continuar con el proceso, por ejemplo:

• Un cambio de ciudad

• Dificultades económicas

• Cambios de opinión

• Mejores oportunidades

En ese caso, existe una figura legal llamada cesión de derechos, que permite transferir ese contrato a otra persona interesada en continuar la compra. En términos simples, la cesión es el trámite mediante el cual el comprador original le “cede” a otra persona todos sus derechos y deberes sobre la vivienda que está comprando. El nuevo comprador, llamado cesionario, toma el lugar del anterior en el contrato, asume las obligaciones pendientes y continúa el proceso de adquisición como si hubiese sido quien firmó desde el inicio. 

Este procedimiento requiere autorización del constructor y, en la mayoría de los casos, del fideicomiso que administra el proyecto, para garantizar que se cumplan las condiciones legales y financieras necesarias.

¿En qué casos puedes ceder tu vivienda a otra persona?

La cesión de una casa o apartamento no es un recurso libre o sin reglas. Por el contrario, está pensado para casos específicos donde el comprador ya no puede continuar con la adquisición del inmueble y desea transferir su posición contractual de forma legal y segura. Estos son los escenarios más comunes donde se permite realizar una cesión:

• Problemas financieros inesperados: si el comprador atraviesa una situación financiera que le impide cumplir con los pagos pactados en el contrato, puede optar por ceder sus derechos a alguien que esté interesado y que tenga la capacidad de continuar con la compra.

• Cambio de ciudad o país: en muchos casos, las personas se ven obligadas a mudarse por razones laborales, familiares o personales, y ya no pueden habitar el inmueble en el que estaban invirtiendo. La cesión de derechos permite no perder lo invertido, transfiriendo el contrato a un nuevo comprador.

• Inversión que cambia de propósito: hay personas que compran vivienda como inversión, pero más adelante deciden reorientar sus recursos hacia otro proyecto o necesidad. La cesión les permite salir del compromiso sin necesidad de esperar la entrega del inmueble o su venta formal.

• Acuerdo entre familiares o amigos: también es válido que una persona que haya separado una vivienda decida cederla a un familiar, pareja o amigo, por motivos personales o acuerdos internos, siempre que se cumplan los requisitos legales para ello.

• Imposibilidad de continuar con el crédito hipotecario: si el comprador no logra cumplir con la aprobación del crédito hipotecario o se le niega por parte de la entidad financiera, la cesión puede ser una salida viable para no perder el valor invertido en la separación y las cuotas iniciales ya abonadas.

Requisitos y documentos para hacer la cesión

Aunque la cesión de derechos es una herramienta legal útil para transferir la compra de un inmueble, su ejecución exige el cumplimiento de ciertos requisitos y la presentación de documentos específicos. Conócelos a continuación:

- Requisitos generales para la cesión:

• Haber suscrito un contrato de compraventa o promesa de compraventa con la constructora: solo es posible ceder los derechos cuando ya existe un compromiso contractual previo.

• Estar al día en los pagos realizados hasta la fecha: el cedente (es decir, quien transfiere los derechos) debe haber cumplido con todas las obligaciones financieras pactadas hasta el momento de la cesión.

• Autorización previa de la constructora o entidad fiduciaria: no todas las cesiones son automáticas. En la mayoría de casos, se requiere la aprobación expresa del desarrollador o de la fiduciaria que administra el proyecto.

• El cesionario debe tener la capacidad legal y financiera: la persona que recibirá los derechos debe demostrar solvencia y estar en condiciones de asumir los compromisos restantes del contrato.

- Documentos requeridos para formalizar la cesión:

• Carta de solicitud de cesión dirigida a la constructora o fiduciaria, firmada por ambas partes (cedente y cesionario)

• Copia del contrato o promesa de compraventa original

• Documento de identidad de ambas partes (cédulas al 150%).

• Certificación de ingresos del cesionario o estudio de capacidad de pago (si lo solicitan)

Cada proyecto puede tener condiciones particulares o exigir documentos adicionales, por lo que es clave verificar con el desarrollador inmobiliario antes de iniciar el proceso.

¿Qué debes hacer para ceder los derechos?

Si estás pensando en transferir la compra de tu inmueble a otra persona, estos son los pasos fundamentales que debes seguir para garantizar que el proceso sea válido, ágil y seguro. ¡Presta mucha atención!

• Revisa detalladamente tu contrato de compraventa: antes de tomar cualquier decisión, es indispensable que leas con atención el contrato original firmado con la constructora o fiduciaria. No todos los contratos permiten la cesión, y algunos incluyen restricciones o cláusulas específicas. Asegúrate de que exista una cláusula habilitante para ceder los derechos y toma nota de los requisitos estipulados.

• Comunica formalmente tu intención al constructor: una vez verificada la viabilidad contractual, debes informar por escrito al desarrollador o promotor de tu intención de ceder los derechos. Esta comunicación debe ser clara y oportuna, ya que muchas constructoras requieren su aprobación expresa antes de proceder. Además, esta etapa permite conocer si hay trámites adicionales o tarifas administrativas involucradas.

• Identifica un cesionario confiable y solvente: el siguiente paso es encontrar una persona interesada en asumir tu lugar en el contrato. Este cesionario debe contar con la capacidad financiera para continuar con los pagos pactados y estar completamente informado sobre los compromisos que adquiere. Es recomendable realizar un estudio de capacidad de pago, en especial si la constructora así lo exige.

• Elabora un contrato de cesión claro y completo: este documento es el corazón del proceso. Por ello, debe ser redactado por un abogado con experiencia en el sector inmobiliario. El contrato debe especificar: valores pagados hasta la fecha, cuotas pendientes, plazos, responsabilidades asumidas y cualquier otro aspecto relevante para evitar malentendidos a futuro.

• Verifica si existen costos adicionales asociados: algunas constructoras establecen tarifas administrativas por el trámite de cesión. Estas pueden ser asumidas por el cedente, el cesionario o ambas partes según lo acordado. Por ello, es importante consultar previamente con la entidad encargada del proyecto y tener claridad sobre cualquier cargo adicional que deba incluirse en el acuerdo.

• Firma y legalización del contrato ante notaría: finalmente, tanto el cedente como el cesionario deben firmar el contrato de cesión y, en muchos casos, acudir a una notaría para legalizar el documento. Esta formalización le otorga plena validez jurídica y protege los derechos de ambas partes durante todo el proceso de transferencia.

Preguntas clave sobre la cesión de derechos en la compra de vivienda

Antes de ceder los derechos sobre un inmueble, es normal que surjan dudas. Esta figura legal tiene particularidades que pueden variar según el contrato, la constructora y el estado del proyecto. A continuación, respondemos algunas de las preguntas más comunes para ayudarte a tomar decisiones informadas:

• ¿Cuánto tiempo toma el proceso de cesión de derechos?

El tiempo puede variar dependiendo de la agilidad con la que el cedente reúna la documentación, la disponibilidad del cesionario y la respuesta de la constructora o fiduciaria. En condiciones normales, el proceso puede tardar entre 2 y 4 semanas. Si el contrato requiere validación legal adicional, como firmas notariales o aprobación de terceros, este plazo podría extenderse.

• ¿Es necesario pagar impuestos por la cesión de derechos?

La cesión de derechos para una casa o apartamento no genera el mismo tipo de impuestos que una compraventa formal con escritura pública. Sin embargo, si se pacta un valor adicional entre el cedente y el cesionario, podría generarse una obligación tributaria dependiendo del monto. Es recomendable consultar con un contador o abogado tributario para evitar inconvenientes.

• ¿Qué pasa si el cesionario no cumple con las obligaciones contractuales?

Una vez realizada la cesión, el cesionario asume completamente los compromisos del contrato original. Si incumple, las consecuencias recaerán sobre él y no sobre el cedente. Por eso, es crucial asegurarse de que la cesión esté debidamente formalizada y que la constructora tenga conocimiento y aprobación del nuevo comprador.

• ¿Se puede hacer la cesión de derechos en cualquier momento del proyecto?

Depende. En algunos proyectos, la cesión solo se permite antes de la escrituración. Otros limitan esta posibilidad a ciertas etapas de construcción o al cumplimiento de un porcentaje mínimo de pago. Por eso, es fundamental revisar las condiciones contractuales específicas del proyecto en el que se compró la vivienda.

• ¿Es obligatorio contar con un abogado para hacer la cesión? 

No es obligatorio, pero sí altamente recomendable. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede evitar errores en la redacción del contrato, prever posibles conflictos y garantizar que ambas partes queden protegidas legalmente.

• ¿La constructora puede negarse a aceptar la cesión?

Sí. Si el contrato no contempla esta figura, o si el cesionario no cumple con los requisitos exigidos (como capacidad de pago o documentación), la constructora puede rechazar la solicitud. Por eso es indispensable gestionar la cesión de derechos de la casa de manera transparente y con la debida autorización.

Cede con tranquilidad: hazlo correctamente y protege tu inversión

Lejos de representar un obstáculo, la cesión es un mecanismo que te permite recuperar parte de la inversión inicial y facilitar que otra persona continúe con el proyecto de compra, siempre que se respeten los pasos y requisitos establecidos.

En OIKOS Constructora entendemos que cada etapa del proceso inmobiliario es clave, y por eso resaltamos la importancia de informarte bien antes de tomar decisiones. Si estás pensando en ceder tus derechos sobre una vivienda nueva, asegúrate de contar con el respaldo del constructor, tener clara toda la documentación y seguir un camino ordenado. Así, protegerás tu patrimonio y contribuirás a que otra familia también pueda cumplir el sueño de tener vivienda propia.

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