Derechos y deberes al momento de comprar vivienda

El proceso de inversión en un proyecto inmobiliario no se limita a elegir un inmueble y firmar un contrato. También implica conocer y ejercer con claridad los derechos y deberes que la ley otorga al comprador, así como asumir responsabilidades legales, contractuales y comunitarias que son fundamentales para asegurar una compra segura y sin contratiempos.

En este artículo de OIKOS Constructora te explicamos, de forma detallada y estructurada, todo lo que necesitas saber sobre el marco legal que regula la compraventa de vivienda nueva en Colombia: desde los principales derechos que te protegen como consumidor, hasta los deberes que debes cumplir para garantizar una relación transparente y equilibrada con la constructora. Además, te compartimos recomendaciones clave y los mecanismos legales que puedes activar en caso de incumplimientos. ¡No pares de leer!

Marco legal aplicable a la compra de inmuebles

El proceso de adquisición de vivienda está regulado por un conjunto de normas que buscan equilibrar las relaciones entre compradores y constructores, garantizando el acceso a la información, la calidad de las edificaciones y el cumplimiento de los contratos. Algunas de estas reglas, que establecen tanto los derechos fundamentales del consumidor inmobiliario como sus obligaciones frente a los trámites legales y comunitarios, incluyen:

Ley 1480 de 2011 – Estatuto del Consumidor:

El Estatuto del Consumidor, promulgado en la Ley 1480 de 2011, es la principal normativa que rige la relación entre compradores y oferentes de vivienda. La ley reconoce al comprador de vivienda como un consumidor protegido por ley. Esto significa que cualquier persona que adquiera un inmueble está respaldada ante prácticas engañosas, cláusulas abusivas o incumplimientos por parte de la constructora o inmobiliaria.

Entre los aspectos más importantes que cubre esta ley se encuentran:

• El derecho a recibir información clara, veraz y suficiente sobre el proyecto, el estado de la obra, los plazos de entrega, las condiciones de financiación y los acabados ofrecidos.

• El derecho a reclamar por defectos estructurales, vicios ocultos o incumplimientos en lo pactado contractualmente, con el respaldo de mecanismos como la garantía mínima legal y la acción de protección al consumidor.

• La prohibición de cláusulas abusivas en los contratos de compraventa que limiten injustificadamente los derechos del comprador.

Código Civil y Código de Comercio:

Regulan los contratos, la transferencia de propiedad y las obligaciones derivadas de la compraventa.

Ley 675 de 2001: 

Regula la propiedad horizontal, especialmente en conjuntos residenciales, definiendo los derechos y deberes frente a las áreas comunes, cuotas de administración y normas de convivencia.

Ley 546 de 1999:

Establece condiciones especiales para el crédito de vivienda, como las tasas de interés, el sistema de financiación y la posibilidad de aplicar subsidios.

Decreto 1077 de 2015: 

Reúne disposiciones sobre licencias de construcción, requisitos técnicos de los proyectos y procedimientos urbanísticos.

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Derechos del comprador de vivienda en Colombia

Cuando inviertes en una propiedad nueva, adquieres diversos derechos como comprador de vivienda, cuyo objetivo es protegerte antes, durante y después de la compraventa, asegurando que el proceso sea transparente, equitativo y seguro. Conoce algunos de ellos a continuación:

• Derecho a la información: todo comprador tiene derecho a recibir información completa, veraz, comprobable y actualizada sobre el proyecto inmobiliario. Esto incluye:

• Planos arquitectónicos aprobados.

• Licencias de construcción y urbanismo.

• Fecha estimada de entrega.

• Memorias de calidad (materiales y acabados ofrecidos).

• Condiciones de financiación.

• Normas de régimen de propiedad horizontal, si aplica.

Ejemplo: antes de firmar contrato sobre planos en un proyecto tienes derecho a conocer con detalle las características del inmueble y el cronograma de obra, así como a recibir información real sobre las zonas comunes y su desarrollo.

• Derecho a la calidad y cumplimiento técnico: la ley garantiza que las viviendas nuevas cumplan con estándares técnicos de construcción, seguridad estructural, accesibilidad y habitabilidad. Los compradores tienen derecho a recibir un inmueble que corresponda a las especificaciones pactadas, tanto en diseño como en acabados y materiales.

Si al momento de la entrega la vivienda presenta defectos constructivos evidentes o no cumple con lo ofertado, puedes exigir que se realicen los ajustes necesarios sin costo adicional.

• Derecho a la garantía: uno de los derechos más relevantes para el comprador es el de exigir garantías legales frente a vicios ocultos, defectos estructurales o problemas funcionales del inmueble. Según la Ley 1480 de 2011:

• Garantía estructural: 10 años a partir de la entrega del inmueble.

• Garantía por acabados y elementos no estructurales: mínimo 1 año desde la entrega.

• Obligación de corrección: el constructor debe realizar los arreglos sin costo durante el tiempo de garantía.

Ejemplo: si al año de recibir tu vivienda nueva identificas fisuras estructurales o filtraciones, puedes activar la garantía para que la constructora haga los arreglos correspondientes, conforme a la ley.

Conoce más sobre la garantía en la construcción de vivienda nueva

• Derecho a la protección contractual: los contratos de compraventa de vivienda deben estar redactados en condiciones claras, equitativas y sin cláusulas abusivas. La ley protege al comprador frente a condiciones que lo desfavorezcan injustamente, como sanciones desproporcionadas, plazos excesivamente cortos o renuncias anticipadas a garantías legales.

• Derecho a reclamar y acceder a la justicia: si se presenta algún incumplimiento por parte del constructor o inmobiliaria, el comprador puede ejercer su derecho a reclamar por medio de:

• Reclamaciones directas ante el constructor.

• Quejas ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).

• Acciones judiciales o de tutela, en caso de vulneración de derechos fundamentales.

• Acción de cumplimiento, si no se respeta la normativa urbanística o ambiental.

Deberes del comprador de vivienda en Colombia

Así como el comprador tiene múltiples derechos protegidos por ley, también adquiere deberes legales y contractuales al momento de invertir en una vivienda. Estos deberes incluyen:

• Verificar la información: el comprador tiene la responsabilidad de comprobar previamente la legalidad del proyecto, la reputación del constructor, la documentación del inmueble y las condiciones de la compraventa. Esto abarca:

• Solicitar y revisar la licencia de construcción.

• Confirmar la matrícula inmobiliaria y los linderos del predio.

• Verificar si la propiedad tiene gravámenes o embargos.

• Asegurarse de que el proyecto cuente con uso de suelo aprobado.

• Cumplimiento contractual: una vez firmado el contrato de compraventa, el comprador se obliga a cumplir con los pagos acordados, respetar los plazos establecidos y atender cualquier requerimiento formal relacionado con la financiación, la escrituración o la entrega del inmueble.

• Registrar la compraventa: el comprador tiene la obligación de formalizar el proceso de traspaso de propiedad, lo cual incluye:

• La firma de la escritura pública ante notaría.

• El pago de impuestos asociados (retención en la fuente, impuesto de registro, derechos notariales).

• La inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que le otorga validez legal a la operación.

• Contribuir a la comunidad: en caso de que la vivienda se ubique dentro de una propiedad horizontal, el comprador asume deberes frente a la comunidad:

• Cumplir el reglamento interno y las normas de convivencia.

• Pagar puntualmente las cuotas de administración.

• Participar en las asambleas de copropietarios cuando corresponda.

• Usar adecuadamente las zonas comunes y respetar los horarios y restricciones del conjunto.

• Notificar novedades o inconsistencias: si al momento de la entrega o durante el periodo de garantía detectas fallas, daños o inconsistencias, tienes el deber de reportarlas formalmente y a tiempo al constructor o a la administración del conjunto. Esta comunicación oportuna permite activar las garantías legales y evitar mayores afectaciones.

Mecanismos de protección y reclamación

Aunque el marco legal colombiano ofrece garantías para el comprador de vivienda nueva, pueden surgir situaciones donde el constructor incumple con lo pactado o el inmueble presenta defectos estructurales, vicios ocultos o problemas de entrega. Ante estos escenarios, el comprador cuenta con los mecanismos:

• Reclamación directa ante el constructor: ante cualquier irregularidad debe ser la reclamación formal y directa al constructor o a la fiduciaria encargada del proyecto. Esto aplica en casos como:

• Retrasos en la entrega

• Defectos estructurales o de acabados

• Incumplimiento de características ofrecidas

• Problemas con documentación o escrituración

• Queja ante la SIC: si la reclamación directa no se resuelve satisfactoriamente, puedes acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio, entidad encargada de proteger los derechos de los consumidores en Colombia. La SIC puede intervenir cuando hay:

• Cláusulas abusivas en los contratos

• Publicidad engañosa o información insuficiente

• Negativa a cumplir con garantías legales

• Incumplimientos reiterados de plazos o condiciones

• Acción de tutela: es un mecanismo de carácter urgente para proteger derechos fundamentales como el derecho a la vivienda digna, el debido proceso o la vida en condiciones dignas. Aunque no es el canal ordinario para disputas comerciales, puede aplicarse en casos extremos donde se vulneren derechos esenciales.

• Acción popular o acción de grupo: cuando una irregularidad en la construcción afecta a varios compradores o a una comunidad completa, es posible presentar:

• Una acción de grupo (cuando varios compradores son afectados por el mismo hecho).

• Una acción popular, si se vulneran derechos colectivos como la salubridad, el espacio público o la calidad ambiental.

Lee también: ¿Por qué es importante la ley de vivienda y hábitat para los futuros propietarios?

Recomendaciones para una compra segura

Además de conocer tus derechos y deberes como comprador, es indispensable tomar medidas preventivas y estratégicas que te permitan minimizar riesgos y garantizar una experiencia segura, transparente y alineada con tus objetivos patrimoniales. A continuación, te compartimos una serie de tips para tomar decisiones con criterio y respaldo:

• Verifica la trayectoria del constructor

Elegir un constructor con experiencia comprobada, proyectos entregados y respaldo corporativo es clave. Revisa:

• Cuántos años lleva en el mercado.

• Qué obras ha entregado y en qué condiciones.

• Si tiene demandas activas o sanciones por incumplimientos.

• Si cuenta con certificaciones como EDGE o LEED, que avalan buenas prácticas.

Ejemplo: OIKOS Constructora, como una de las mejores empresas constructoras, cuenta con más de 45 años de experiencia, ha construido más de 8.000.000 m², y es reconocida por su cumplimiento, calidad técnica y enfoque en sostenibilidad. Este tipo de respaldo te da confianza desde el primer contacto hasta la entrega del inmueble.

• Revisa con detenimiento todos los documentos

Antes de firmar promesa de compraventa, asegúrate de tener acceso y verificar:

• Licencia de construcción y planos aprobados.

• Certificación de existencia y representación legal del constructor.

• Régimen de propiedad horizontal (si aplica).

• Memoria de calidades y especificaciones del inmueble.

• Cláusulas del contrato: condiciones de entrega, penalidades, garantías, pagos.

Si algo no es claro o no se ajusta a lo pactado verbalmente, pide ajustes por escrito.

• No te guíes solo por el precio

Una vivienda con precio bajo, pero sin respaldo legal, sin certificaciones o en una zona con baja proyección, puede salir muy costosa a largo plazo. Evalúa también:

• Ubicación y proyección de valorización.

• Acceso a servicios y transporte.

• Calidad de los materiales y acabados.

• Solidez jurídica y técnica del proyecto.

Una buena inversión no es la más barata, sino la que ofrece mayor seguridad, rentabilidad y sostenibilidad en el tiempo.

Ahora bien, ya que conoces tus derechos y tus deberes como comprador y futuro propietario de vivienda, ¿estás listo para hacer tu sueño de adquirir una de nuestras casas o apartamentos nuevos para la venta que OIKOS Constructora tiene para ti? Con nosotros, tus derechos están totalmente garantizados y respaldados por nuestras varias certificaciones en calidad, seguridad e, incluso, sostenibilidad ambiental. Confía en nosotros y juntos sigamos construyendo futuro para el país.