Por qué invertir en bodegas es una oportunidad rentable

¿Te interesa tomar decisiones de inversión más estratégicas y alineadas con las tendencias globales? ¿Buscas activos que te ofrezcan rentabilidad sostenida, estabilidad operativa y proyección a largo plazo? Si estas preguntas resuenan contigo, es momento de poner la mirada en un tipo de propiedad que gana protagonismo en los portafolios de los inversionistas más informados: las bodegas logísticas.

Este tipo de activo, antes reservado para empresas industriales, se ha convertido en una de las oportunidades más rentables del mercado inmobiliario, especialmente en zonas con alta conexión logística como el Caribe colombiano. En esta nota, te explicamos por qué las bodegas están en el centro del nuevo ciclo económico, qué factores financieros las hacen tan atractivas y cómo proyectos empresariales en Malambo como ALMAX representan una oportunidad concreta para crecer con visión empresarial. ¡Sigue leyendo y descubre cómo transformar metros cuadrados en rentabilidad real! 

El nuevo rol de las bodegas en la economía global

En los últimos años, la dinámica del mercado inmobiliario ha experimentado una transformación decisiva. Mientras que históricamente el sector residencial, compuesto por casas y apartamentos, dominaba las preferencias de los inversionistas, hoy el foco se ha desplazado hacia los activos logísticos, en especial hacia la inversión en bodegas, por diversas razones como:

• Infraestructura crítica del e-commerce (del carrito al “same-day”)

El comercio electrónico dejó de ser un canal alterno para convertirse en un motor estructural de la demanda de espacios logísticos. A escala global, su dinamismo sigue superando al retail tradicional y empuja la expansión de centros de cumplimiento, cross-docking y última milla. En Colombia, por ejemplo, el e-commerce creció 26,7% en 2024 (COP 105,4 mil millones), presionando a marcas y 3PL (operadores logísticos) a asegurar capacidad cercana a los consumidores y vías principales. Esta transición sostiene la ocupación de bodegas bien ubicadas y explica por qué los hubs con acceso a puertos y aeropuertos concentran el interés inversor.

• Cadenas de suministro reconfiguradas

Tras la disrupción de 2020-2022, muchas compañías migraron del “just-in-time” al “just-in-case”, elevaron inventarios y acercaron producción y ensamblaje a los mercados de destino. Prologis estima que hoy se requiere al menos 20% más de superficie logística por dólar de PIB que antes de la pandemia; al mismo tiempo, América Latina capta proyectos por nearshoring y “friend-shoring”, esto incrementa la necesidad de naves para almacenamiento, valor agregado y distribución regional. Resultado: más demanda sostenida por bodegas en corredores estratégicos.

• Inventarios proactivos y multiproducto

Sectores como consumo masivo, pharma, autopartes y retail digital han ampliado niveles de stock y diversificado orígenes de abastecimiento. Esta estrategia, pensada para reducir roturas y ganar velocidad de reposición, traslada la demanda a superficies flexibles que soporten picos estacionales, automatización y layouts reconfigurables. Prologis identifica estos ajustes (crecimiento de “topline”, estructura de costos y requisitos operativos) como drivers directos de la toma de espacio logístico en el corto y largo plazo.

Razones financieras que hacen atractiva esta inversión 

Si bien la demanda por bodegas respondía antes simplemente a necesidades de almacenamiento, hoy su atractivo trasciende al contexto financiero por diversas razones como:

1. Flujos contractuales con baja volatilidad: en mercados logísticos, los niveles de ocupación son estables y los retrasos en pagos mínimos, incluso frente a escenarios de alta tasa. Este perfil confiable sostiene el ingreso operativo neto (NOI) y aumenta la proyección de ingresos futuros. 

2. Cobertura natural contra la inflación: muchos contratos de renta en espacios logísticos incorporan ajustes periódicos de renta ligados al IPC u otros indicadores. Esto permite que los flujos se actualicen con la inflación, protegiendo el ingreso real a través del tiempo.

3. Mayor margen operativo bajo esquemas “triple net” (NNN): en la mayoría de los casos, es el inquilino quien asume impuestos, mantenimientos o seguros, reduciendo los costos operativos del propietario y estabilizando los márgenes financieros.

4. Desempeño relativo superior en ciclos recientes: en una mirada multianual, la clase de activos industriales ha preservado el crecimiento de capital cuando otros segmentos han sido negativos; incluso en 2023, año desafiante para el sector inmobiliario, la caída de retornos en la industria fue sensiblemente menor que en oficinas, confirmando su perfil defensivo dentro del portafolio.

5. Profundidad de mercado: el flujo de capital hacia logística/industrial se ha recuperado y muestra la mayor proporción de inversión “cross-border” del sector inmobiliario, señal de mercado profundo y con múltiples compradores potenciales en escenarios de venta, algo fundamental para inversionistas que exigen rutas de salida claras.

¿Por qué una bodega puede ser el activo más estable en tu portafolio?

Cuando se analiza la estabilidad y no solo la rentabilidad, invertir en bodegas es una opción que también se destaca, ya que ofrece:

• Ciclos menos volátiles por fuerzas estructurales (no coyunturales)

La demanda logística hoy está impulsada por megatendencias permanentes (consumo, e-commerce, reconfiguración de supply chain) y, al mismo tiempo, la oferta enfrenta barreras crecientes (suelo, regulación, disciplina de desarrollo). Esa combinación hace que los ciclos de este segmento sean estructuralmente menos volátiles y requieran más superficie por dólar de PIB que antes de 2020, lo que suaviza las oscilaciones y sostiene la ocupación en el tiempo.

• Demanda diversificada que reduce la concentración de riesgo

La base de usuarios no depende de un solo sector: alrededor del 40% de la demanda proviene de necesidades diarias (alimentos, consumo básico, 3PL), y otro ~30% de tendencias estructurales como e-commerce, salud y manufactura avanzada. Este “mix” amortigua shocks sectoriales y mantiene la absorción aún cuando un vertical se desacelera. 

• Liquidez y profundidad internacional del capital

A nivel global, el industrial & logistics concentra la mayor participación de inversión transfronteriza entre las tipologías inmobiliarias, con ocupación saludable, rentas por encima de niveles pre-COVID y defaults limitados. Para el inversionista, esto se traduce en mejores rutas de salida y pricing más transparente.

• Menor riesgo de disrupción estructural que otras tipologías

Mientras las oficinas siguen ajustando superficies y términos por cambios en el trabajo híbrido, con presión en rentas efectivas de edificios no “prime”, las bodegas permanecen ancladas a flujos físicos de inventario y distribución. El diferencial de riesgo por cambio de uso favorece al logístico en el mediano plazo.

ALMAX: una oportunidad real de inversión en bodegas en el Caribe colombiano

Mientras el mercado inmobiliario industrial global evoluciona hacia estrategias de inversión más inteligentes, en Colombia comienzan a consolidarse polos que responden a esta nueva lógica. Uno de los más prometedores se encuentra en el Caribe, y más específicamente en el municipio de Malambo, Atlántico. 

En esta zona estratégica, a pocos minutos del aeropuerto de Barranquilla y del puerto marítimo, se encuentra ALMAX Malambo, un parque industrial que combina ubicación privilegiada, infraestructura moderna y un diseño adaptado a las necesidades del comercio exterior, la logística y la expansión empresarial. Conoce más sobre las razones que hacen de este proyecto una oportunidad única para los inversionistas a continuación:

• Ubicación estratégica en el principal eje logístico del Caribe

Nuestras bodegas en Malambo se encuentran a menos de 20 minutos del puerto de Barranquilla, a 10 minutos del aeropuerto y a solo 15 minutos del centro de la ciudad, garantizando una conexión directa con las rutas logísticas más importantes del país. Esta cercanía permite optimizar procesos de importación, exportación y distribución regional.

• Espacios modulares desde 146.47 m² con diseño de alto desempeño

Las bodegas cuentan con pisos industriales de 4 toneladas por metro cuadrado, diseño termoacústico y estructura adaptable a operaciones logísticas, almacenamiento o manufactura liviana. El modelo modular facilita la expansión de operaciones sin tener que relocalizar.

• Zonas comunes pensadas para la productividad empresarial

Más que un espacio de almacenamiento, ALMAX ofrece un entorno empresarial completo: auditorio, cocina, comedor, terraza multiusos, casino, zonas verdes y parqueaderos para visitantes, todo bajo un sistema de acceso automatizado y seguridad perimetral. Esto crea una dinámica empresarial activa, conectada y funcional.

• Proyección de valorización y retorno superiores al promedio

Con una valorización proyectada del 9% anual y un retorno potencial entre el 8% y el 10% por concepto de renta, este proyecto de bodegas industriales en Malambo supera los indicadores tradicionales de rentabilidad inmobiliaria. Su ubicación, infraestructura y demanda latente lo convierten en un activo sólido a mediano y largo plazo.

• Respaldo institucional con visión estratégica

ALMAX es desarrollado por el Grupo Empresarial OIKOS y Minuto Corp, dos compañías con décadas de experiencia y más de 8 millones de m² construidos en Colombia. Esta alianza garantiza cumplimiento, calidad técnica, diseño eficiente y proyección estructurada de crecimiento.

Invertir con visión: el momento de actuar es ahora

Invertir en bodegas no es una moda: es una estrategia respaldada por cifras, tendencias y comportamiento del capital global. Pero no todas las bodegas industriales ofrecen el mismo potencial. Los activos logísticos que combinan ubicación, especificaciones técnicas, flexibilidad y respaldo institucional son los que realmente marcan la diferencia en términos de valorización y rentabilidad.

ALMAX Malambo reúne esas condiciones en un solo lugar: es el punto de encuentro entre el comercio exterior y la eficiencia operativa, entre la inversión con visión y el crecimiento sostenible.

Si estás listo para convertir tu capital en un activo rentable y estable, este es el momento de actuar. ¡Contáctanos!