Lo que necesitas saber sobre los proyectos de vivienda de uso mixto

A medida que las ciudades colombianas crecen y evolucionan, también lo hacen las formas de habitar el espacio urbano. En ese escenario, los proyectos de vivienda de uso mixto han ganado protagonismo como una solución integral que responde no solo a las necesidades de vivienda, sino también a las dinámicas comerciales, laborales y de movilidad que caracterizan la vida contemporánea. Este tipo de desarrollos, que combinan zonas residenciales con espacios para el comercio, los servicios o el trabajo, permiten una convivencia funcional que aporta eficiencia, sostenibilidad y calidad de vida.

En este artículo de OIKOS Constructora te explicamos todo lo que necesitas saber sobre los edificios de uso mixto en Colombia: qué son, cómo se regulan, qué ventajas ofrecen frente a los proyectos de uso exclusivamente residencial y cómo puedes saber cuál es el modelo adecuado para ti. ¡No pares de leer!

Proyecto de uso mixto: ¿qué es?

Es aquel que integra diferentes usos del suelo dentro de un mismo desarrollo inmobiliario, combinando zonas residenciales con áreas comerciales, institucionales, de oficinas o incluso de recreación. A diferencia de los proyectos exclusivamente habitacionales, los de uso mixto están pensados para generar sinergias funcionales, fomentando la coexistencia armónica entre vivir, trabajar, comprar y socializar, todo dentro de un mismo entorno urbanístico.

Estos desarrollos pueden adoptar distintas configuraciones, dependiendo de su escala, ubicación y vocación urbana. Algunos incluyen torres de apartamentos con locales comerciales en el primer piso; otros combinan bloques residenciales con centros empresariales, supermercados, gimnasios o restaurantes. Incluso existen macroproyectos que se estructuran como microciudades autosuficientes, donde los residentes encuentran todo lo necesario para su vida diaria sin salir del conjunto.

Este modelo de planificación responde a principios de: 

• Eficiencia en el uso del suelo

• Movilidad sostenible

• Activación del comercio local

• Cohesión urbana

Al promover la cercanía entre la vivienda y los servicios, se reduce la dependencia del transporte motorizado, se incentiva el uso peatonal o de bicicleta, y se dinamizan las economías barriales. Además, facilita el acceso a empleo, educación, salud y entretenimiento en entornos urbanos más densos y organizados.

Beneficios de los proyectos de uso mixto 

Locales comerciales del proyecto de apartamentos OIKOS Club Playa Valencia

Más allá de su componente funcional, este tipo de inmuebles responden a los principios de planeación sostenible, eficiencia territorial y dinamismo económico, integrando múltiples actividades en un mismo espacio para mejorar la experiencia urbana de los habitantes. En Colombia, su implementación ha demostrado ser una solución eficaz frente a los desafíos de crecimiento poblacional, movilidad, consumo de suelo y calidad de vida, al ofrecer diversas ventajas como:

• Uso eficiente del suelo urbano: como en la actualidad el suelo disponible en las ciudades es cada vez más limitado y costoso, los edificios de uso mixto (residencial y comercial) son clave para aprovechar vertical y funcionalmente el terreno, al integrar diversos usos sin necesidad de extender el perímetro urbano. Esto no solo favorece la densificación bien planificada, sino que también reduce la presión sobre las zonas periféricas y contribuye a evitar la expansión desordenada.

• Reducción de desplazamientos y mejora en la movilidad: vivir cerca de tu lugar de trabajo, de los servicios esenciales o de espacios de recreación disminuye la dependencia del automóvil y el tiempo perdido en trayectos largos. Este modelo favorece la movilidad peatonal, el uso de bicicletas y el acceso a transporte público, lo que se traduce en menor congestión vial, ahorro en costos de transporte y mejor calidad del aire.

• Estímulo a la economía local: al integrar zonas comerciales y de servicios en el mismo entorno residencial, los proyectos inmobiliarios mixtos dinamizan el comercio de cercanía, promueven la generación de empleo formal y fortalecen el tejido empresarial del sector. Esto genera un ecosistema autosostenible, donde la inversión circula dentro de la misma comunidad y se reduce la dependencia de centros comerciales o servicios distantes.

• Valorización del inmueble: las propiedades ubicadas en proyectos de este tipo tienden a valorizarse con mayor rapidez que aquellas en desarrollos exclusivamente residenciales. Esto se debe a la ubicación estratégica, la accesibilidad a servicios, la densidad controlada y la alta demanda de vivienda integrada. Para inversionistas, esto representa una oportunidad de retorno patrimonial y de renta a mediano y largo plazo.

• Atractivo para nuevos estilos de vida: las nuevas generaciones priorizan entornos que reduzcan la fricción entre vida personal y profesional, con servicios integrados, acceso a conectividad, zonas verdes y cercanía a espacios culturales. Los proyectos de uso mixto están especialmente diseñados para responder a estas expectativas, convirtiéndose en una opción de vivienda contemporánea y con visión de futuro.

¿Cómo se regulan los proyectos de uso mixto en Colombia?

Aunque estos proyectos son una respuesta innovadora al crecimiento urbano, su desarrollo debe estar estrictamente enmarcado dentro de la normativa colombiana, tanto en lo urbanístico como en lo civil. Las regulaciones, que te compartiremos a continuación, tienen como objetivo garantizar la convivencia adecuada entre los diferentes usos del suelo, proteger los derechos de los propietarios y usuarios, y asegurar la correcta administración de las áreas comunes:

1. Ley 675 de 2001

Esta ley es la base legal que regula el funcionamiento de todas las copropiedades organizadas bajo régimen de propiedad horizontal en Colombia, incluyendo los desarrollos de uso mixto. A través de esta norma, se establece que los conjuntos pueden integrar diferentes tipos de uso (residencial, comercial, institucional, recreativo) siempre y cuando exista una sectorización clara de los bienes comunes y privados.

Aspectos clave de la Ley 675 en relación con los usos mixtos:

• El reglamento de propiedad horizontal debe delimitar con precisión los sectores o módulos que componen el proyecto (por ejemplo: torre de apartamentos, zona de locales comerciales, edificio de oficinas).

• Cada sector puede tener su propio esquema de administración y financiación, evitando que los residentes asuman cargas propias del sector comercial o viceversa.

• Se permite la creación de órganos de representación sectorial, además de la asamblea general de propietarios, para tomar decisiones que afecten únicamente a un sector específico.

2. Licenciamiento urbanístico

Teniendo en cuenta las características de un proyecto mixto, todo proyecto de este tipo debe obtener una licencia urbanística expedida por la curaduría urbana o por la oficina de planeación municipal, en la cual se apruebe el uso del suelo conforme al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigente.

• El POT de cada ciudad define qué zonas permiten desarrollos con usos integrados.

• En algunos casos, los proyectos deben cumplir con requisitos adicionales en materia de estacionamientos, accesibilidad, manejo de residuos y espacio público.

• La aprobación del componente comercial o institucional está sujeta a estudios de impacto (tráfico, servicios, entorno).

3. Reglamentación por parte del constructor

Es responsabilidad de la constructora diseñar y registrar un reglamento de propiedad horizontal estructurado, coherente y detallado, que garantice la convivencia entre los distintos usos. Este reglamento debe:

• Estar inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

• Señalar claramente la distribución de bienes comunes y de uso exclusivo.

• Establecer reglas sobre horarios, cargas administrativas, mantenimiento, seguridad y operación del componente comercial.

Ejemplo: en un proyecto donde conviven apartamentos y locales comerciales como OIKOS Club Playa Valencia, el reglamento puede indicar que el comercio debe operar hasta cierta hora, que debe tener su propio acceso peatonal y que los residentes no deben asumir los costos de vigilancia del sector comercial.

4. Responsabilidad frente a la administración

En los proyectos de uso mixto, la administración puede estar unificada o dividida por sectores, dependiendo del reglamento. Sin embargo, debe existir una coordinación clara para:

• Garantizar la sostenibilidad financiera de cada componente.

• Evitar conflictos por el uso de zonas comunes compartidas (por ejemplo, parqueaderos, ascensores, portería).

• Definir los mecanismos de resolución de conflictos entre sectores.

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Proyectos de uso residencial VS. proyectos de uso mixto: ¿cuál elegir?

A la hora de invertir o adquirir vivienda nueva, es usual encontrarse con dos opciones claras en el mercado inmobiliario: proyectos de uso exclusivamente residencial y proyectos de uso mixto. Aunque ambos tipos de desarrollo pueden ofrecer calidad, respaldo constructivo y buena ubicación, su diseño, funcionalidad y propósito urbanístico son diferentes. La elección entre uno u otro debe hacerse con base en tus objetivos personales, estilo de vida y proyección de inversión.

A continuación, te compartimos una guía comparativa con recomendaciones para ayudarte a tomar la mejor decisión. ¡Presta mucha atención!

1. Evalúa tu objetivo principal con la vivienda

• Si tu propósito es vivir en un entorno tranquilo, con baja afluencia de personas externas, un proyecto residencial puede ser más adecuado.

• Si, en cambio, buscas una vivienda con potencial de valorización, acceso a servicios inmediatos o incluso generación de ingresos por renta comercial, un proyecto de uso mixto ofrece ventajas adicionales.

2. Revisa la dinámica del entorno

• Los proyectos residenciales suelen estar ubicados en zonas más habitacionales, de bajo tráfico comercial, con enfoque en el confort y la privacidad.

• Los proyectos de uso mixto se desarrollan en áreas más conectadas con la ciudad, con alta movilidad y una oferta comercial o institucional integrada.

3. Analiza el flujo y uso compartido de espacios

• En un proyecto residencial, los espacios comunes están pensados exclusivamente para los residentes: zonas verdes, juegos infantiles, salón social, gimnasio.

• En un proyecto mixto, puede haber zonas compartidas o diferenciadas entre residentes y visitantes comerciales, esto implica una convivencia más activa y regulaciones internas más estrictas.

4. Considera los costos de administración y mantenimiento

• En los proyectos residenciales, los costos de administración se destinan únicamente al funcionamiento del conjunto habitacional.

• En los mixtos, es posible que haya cargas diferenciadas por sectores, especialmente si hay comercio, oficinas o servicios que demandan vigilancia, aseo o servicios adicionales.

5. Piensa en la valorización y la rentabilidad

• Una vivienda en un proyecto residencial bien ubicado y gestionado puede tener buena valorización, pero suele depender más del entorno externo.

• En un proyecto de uso mixto, la valorización puede ser más acelerada por la integración de servicios, el dinamismo comercial y la constante afluencia de personas.

6. Evalúa tu estilo de vida y tus prioridades

• Si valoras la tranquilidad, la rutina residencial, la privacidad y un entorno familiar, lo ideal es optar por un proyecto residencial tradicional.

• Si priorizas la cercanía al trabajo, a centros de consumo, a rutas de transporte y un entorno urbano más activo, el uso mixto puede ofrecerte mayores beneficios funcionales y económicos.

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Contamos con un portafolio diversificado de proyectos de vivienda VIS y NO VIS en zonas estratégicas del país como Bogotá, Cajicá, La Calera, Ricaurte, Flandes, Cartagena, Barranquilla y Tunja. En cada uno de ellos, aplicamos criterios de diseño funcional, planeación urbana responsable y sostenibilidad, respaldados por más de 45 años de experiencia en el sector y más de 8 millones de metros cuadrados construidos.

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