Reglamentos sobre el uso de parqueaderos en conjuntos residenciales

¿Sabías que no todos los parqueaderos en conjuntos residenciales funcionan igual? Aunque suelen verse como un complemento del apartamento, lo cierto es que su uso está regulado por normativas claras que determinan desde su asignación hasta su arrendamiento y sanciones en caso de incumplimiento. Comprender estos reglamentos es esencial para tomar decisiones informadas, evitar conflictos con la administración y garantizar el uso adecuado de este espacio.

Ya sea que estés por adquirir una vivienda nueva o que ya vivas en propiedad horizontal, conocer las reglas que rigen los parqueaderos te dará mayor claridad sobre tus derechos y responsabilidades. En esta guía te explicamos todo lo que debes saber sobre este tema y te mostramos cómo OIKOS Constructora ofrece proyectos que integran soluciones prácticas y legales para una experiencia residencial segura y organizada.

Tipos de parqueaderos

Antes de hablar sobre normas, sanciones o derechos, es importante entender que en un conjunto residencial la constructora inmobiliaria puede entregar distintos tipos de parqueaderos, cada uno con características jurídicas específicas. Conoce los principales a continuación:

1. Parqueaderos privados

Estos parqueaderos son bienes de dominio exclusivo. Es decir, le pertenecen legalmente a un copropietario, quien los adquirió junto con su inmueble o por separado, y cuentan con matrícula inmobiliaria independiente. La administración del conjunto no tiene autoridad para ceder su uso, modificarlo o destinarlo a visitantes, sin autorización previa y expresa del propietario. 

Además, el dueño puede arrendarlo o venderlo de forma independiente, y su uso debe respetarse conforme a lo establecido en las escrituras. Estos parqueaderos están protegidos por el principio de propiedad privada y su disposición está regulada por el régimen general de propiedad horizontal.

2. Parqueaderos comunes de uso exclusivo

Aunque físicamente hacen parte de las zonas comunes del conjunto, pueden ser asignados a un propietario para su uso personal, siempre y cuando dicha asignación haya sido aprobada por la Asamblea de Copropietarios y esté estipulada en el reglamento de propiedad horizontal. No tienen matrícula inmobiliaria individual, pero se reconocen como espacios asignados individualmente. La administración debe respetar esta asignación y no puede reasignar el espacio ni autorizar su uso a terceros.

3. Parqueaderos de visitantes

Su función está orientada exclusivamente al uso temporal por parte de quienes no residen en el conjunto. Son bienes comunes de uso general, y su disponibilidad no puede ser limitada ni convertida en uso exclusivo de ningún propietario o residente. La administración está obligada a garantizar que estos espacios cumplan su propósito original y no pueden ser arrendados de manera permanente. En algunos conjuntos, se permite cobrar una tarifa por su uso ocasional, siempre que esta práctica esté debidamente reglamentada en los estatutos internos.

Normas para usar los parqueaderos en propiedad horizontal

El uso de los parqueaderos dentro de una copropiedad está sujeto a una serie de normas claras que buscan garantizar el orden, la seguridad y la equidad entre los copropietarios. Estas reglas, que compartiremos a continuación, están contempladas en la Ley 675 de 2001 y deben desarrollarse y especificarse en el reglamento de propiedad horizontal de cada conjunto:

• Respetar la destinación del espacio: la norma más importante establece que los parqueaderos deben ser utilizados exclusivamente para el estacionamiento de vehículos. No está permitido emplearlos como bodegas, depósitos, talleres o para realizar actividades distintas a su uso previsto. Esta restricción aplica incluso para los parqueaderos privados, ya que su uso inadecuado puede afectar la convivencia o la estructura del edificio.

• Cumplimiento del reglamento interno: este elemento establece disposiciones específicas sobre el uso de los parqueaderos. Puede incluir normas sobre la velocidad dentro del parqueadero, el respeto por los límites de los espacios asignados, el tipo de vehículo permitido (por ejemplo, si hay restricciones sobre motos, bicicletas o vehículos de carga) y los horarios para parqueo de visitantes. Estas normas deben ser acatadas por todos los residentes y visitantes, sin excepción.

• Autorización para arrendar o ceder el espacio: cuando se trata de parqueaderos privados, el propietario debe notificar a la administración si va a ceder o arrendar el espacio a un tercero. En el caso de parqueaderos comunes de uso exclusivo, cualquier cesión o cambio de uso debe contar con autorización expresa del Consejo de Administración o del administrador, para que se garantice la trazabilidad y se eviten conflictos.

• Prohibición de ocupación indebida: ningún residente puede ocupar un parqueadero que no le haya sido asignado legalmente. En el caso de los parqueaderos para visitantes, está prohibido que los copropietarios o residentes hagan uso regular de ellos. La ocupación indebida puede acarrear llamados de atención, sanciones económicas o incluso acciones legales, si persiste el incumplimiento.

• Evitar modificaciones estructurales: no está permitido realizar modificaciones en la estructura del parqueadero, como instalar rejas, puertas o elementos que afecten la ventilación, la visibilidad o el espacio común. Estas alteraciones deben contar con aprobación de la asamblea y cumplir con las normas de construcción y seguridad.

¿Cómo se maneja un parqueadero dentro de la propiedad horizontal?

El manejo depende principalmente de los tipos de parqueaderos que entregó la constructora de viviendas y de lo que se establezca en el reglamento de propiedad horizontal. Sin embargo, algunos de los ítems que generalmente aplican para todos los conjuntos residenciales incluyen:

• En el caso de parqueaderos comunes: pueden ser de uso general o de uso exclusivo. En ambos casos, su administración corresponde al conjunto y es manejada por el Consejo de Administración o el administrador. Estos deben garantizar el orden en la asignación (si aplica), el respeto por las reglas de uso y la vigilancia de que los residentes no las utilicen sin autorización. Su uso se rige por normas internas que pueden establecer horarios, requisitos de identificación o turnos rotativos si hay escasez de espacio.

• En el caso de parqueaderos privados: su manejo depende directamente del propietario. Sin embargo, aunque se tenga propiedad exclusiva, el uso debe ajustarse al reglamento general de la copropiedad: no se puede transformar su empleo, ni alterar la estructura, ni impedir el libre tránsito en zonas comunes. Además, si se desea arrendar o prestar a un tercero, en muchos conjuntos se exige informar a la administración por motivos de seguridad y control.

• Supervisión y control administrativo: el administrador tiene la facultad de supervisar el uso adecuado de los parqueaderos en los conjuntos, imponer sanciones por incumplimientos y mediar ante conflictos por invasión de espacios o uso indebido. En algunos conjuntos, la administración puede implementar mecanismos como tags, tarjetas de acceso o cámaras de vigilancia para garantizar el control eficiente del área.

Cobro de parqueadero a visitantes de la propiedad horizontal

Es una práctica permitida, siempre y cuando esté debidamente autorizada por la asamblea general de copropietarios y contemplada en el reglamento de propiedad horizontal. Es decir, no es una decisión que pueda tomar el administrador por cuenta propia, ni tampoco se puede implementar sin aprobación formal. No obstante, te recomendamos tener en cuenta:

• Decisión colegiada y justificación legal: según lo establece la Ley 675 de 2001, toda decisión relacionada con la destinación o el aprovechamiento económico de bienes comunes debe ser tomada por la asamblea. Esto incluye el cobro de tarifas por parqueo a terceros o visitantes. De este modo, si el conjunto desea establecer una tarifa por el uso temporal de los parqueaderos comunes, esta debe ser discutida y aprobada en reunión formal, con quórum y votación válidos.

• Destino de los recursos: en caso de implementarse el cobro, los ingresos obtenidos deben ingresar a la cuenta de la copropiedad y destinarse al mantenimiento, vigilancia u otros gastos comunes. Estos valores no pueden ser administrados discrecionalmente, sino que deben estar presupuestados y reflejarse en la contabilidad del conjunto.

• Transparencia y reglas claras: para evitar conflictos, la administración debe comunicar de forma clara las condiciones del cobro a los visitantes: tarifa por hora o fracción, tiempo máximo de permanencia, horarios permitidos y cualquier otra condición aplicable. También es recomendable que el acceso de visitantes esté registrado y controlado mediante formatos, tarjetas o sistemas digitales, para garantizar la seguridad de todos los residentes.

• Control del uso y prioridad para residentes: incluso con cobro, es fundamental que el uso de los parqueaderos por parte de visitantes no afecte la disponibilidad para los residentes. Por esta razón, muchos conjuntos implementan cupos específicos o zonas diferenciadas para visitantes, esto permite mantener el orden y evitar conflictos innecesarios.

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Imagen del proyecto OIKOS Savanna Santa Clara

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Cada proyecto ha sido concebido bajo estándares técnicos y legales rigurosos, esto te permite contar con la tranquilidad de saber que tu inversión está respaldada por una correcta planificación y por reglas claras de convivencia. Además, nuestras zonas comunes están pensadas para brindar seguridad, organización y comodidad, tanto para residentes como para visitantes.

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