Alternativas financieras para adquirir vivienda nueva en Colombia

Hoy en día, existen diversas alternativas para financiar la compra de un nuevo inmueble, cada una adaptada a diferentes perfiles de compradores y necesidades económicas. Desde los tradicionales créditos hipotecarios hasta opciones innovadoras como el leasing habitacional o los fondos de empleados, las posibilidades para acceder a tu hogar propio son variadas y flexibles.

Sin embargo, para tomar la mejor decisión, es crucial conocer bien las características de cada opción y cómo estas pueden ajustarse a tus posibilidades financieras y proyectos de vida. En este artículo de OIKOS Constructora, te contaremos las principales alternativas financieras disponibles en Colombia, sus ventajas, desventajas y cómo acceder a ellas, para que puedas hacer una elección informada y adecuada a tu situación. ¡Presta mucha atención!

Crédito hipotecario: la opción tradicional

Los préstamos hipotecarios continúan siendo la alternativa financiera más utilizada por los colombianos para adquirir una propiedad nueva. Este producto permite financiar hasta el 70% del valor del inmueble, tanto en el caso de Vivienda de Interés Social (VIS) como en el de Vivienda No VIS, con plazos que pueden extenderse hasta 20 años en pesos y hasta 30 años en UVR (Unidad de Valor Real).

• Tasas de interés actuales

En junio de 2025, las tasas de interés para créditos hipotecarios en Colombia presentan una variabilidad según la entidad financiera y el tipo de vivienda. A continuación, se detallan algunas de las tasas más competitivas:

• AV Villas: ofrece tasas desde el 10,1% E.A. para vivienda VIS y alrededor de 10,37% E.A. para vivienda usada No VIS.

• Bancolombia: presenta tasas desde el 10% E.A. para proyectos financiados por el banco, y 11% E.A. para proyectos no financiados. Si el cliente domicilia su nómina en Bancolombia, puede acceder a una tasa reducida del 9% E.A.

• Banco de Occidente: ofrece tasas de 10,70% E.A. para créditos en pesos y UVR + 5,47% para créditos en UVR.

• Fondo Nacional del Ahorro (FNA): proporciona tasas preferenciales de UVR + 0 para proyectos VIS, esto se traduce en cuotas mensuales accesibles, desde aproximadamente $320.000 más seguros.

• Modalidades de crédito

Existen dos modalidades principales en los créditos hipotecarios:

• En pesos (COP): la tasa de interés es fija durante toda la vigencia del crédito, lo que implica cuotas constantes en pesos. Esta modalidad es ideal para quienes buscan estabilidad en sus pagos mensuales.

• En UVR: la tasa de interés se ajusta según la inflación, lo que significa que las cuotas pueden variar a lo largo del tiempo. Esta modalidad es adecuada para quienes desean mantener el valor adquisitivo de la propiedad y están dispuestos a asumir posibles fluctuaciones en las cuotas.

• Requisitos generales para solicitar un préstamo

Para acceder a un crédito hipotecario en nuestro país, generalmente se requieren los siguientes documentos:

• Cédula de ciudadanía

• Certificación laboral con ingresos mensuales

• Desprendibles de nómina de los últimos tres meses

• Extractos bancarios de los últimos tres meses

• Declaración de renta, si aplica

• Formulario de solicitud del banco

Es importante tener en cuenta que cada entidad financiera puede solicitar documentación adicional, en especial si eres independiente, y establecer criterios específicos para la aprobación del crédito.

Leasing Habitacional: arrendar con opción de compra

El leasing habitacional se ha consolidado como una alternativa atractiva para aquellos que desean invertir en un proyecto de vivienda nueva, pero prefieren no comprometerse inmediatamente con una deuda a largo plazo. Este modelo permite al comprador arrendar el inmueble por un tiempo determinado, con la opción de comprarlo al final del contrato. Es una opción especialmente útil para quienes aún no tienen el monto total del crédito hipotecario disponible o prefieren probar la propiedad antes de adquirirla.

• Características del leasing habitacional

Bajo esta alternativa, el arrendador es generalmente una entidad financiera (banco o compañía de leasing), que adquiere el inmueble en nombre del arrendatario. Durante el contrato, el arrendatario paga cuotas mensuales que cubren tanto el valor del alquiler como una porción del valor de compra del inmueble. Al final del contrato, el arrendatario tiene la opción de ejercer el derecho de compra y, en muchos casos, se le descuenta un porcentaje de los pagos previos realizados.

Este modelo es ventajoso porque permite que el comprador obtenga ventajas fiscales. Los pagos realizados en concepto de arrendamiento se consideran como deducción tributaria para la persona natural, lo cual aligera su carga fiscal. 

• Beneficios del leasing habitacional

• Opción de compra flexible: el principal beneficio del leasing es la opción de compra al final del contrato, lo que te permite decidir con el tiempo si deseas adquirir el inmueble o no, según cómo evoluciona tu situación financiera.

• Acceso a la propiedad sin endeudarse de inmediato: para quienes no tienen la capacidad de asumir un crédito hipotecario desde el principio, el leasing ofrece la posibilidad de vivir en la propiedad que eventualmente podrían comprar, sin comprometerse desde el primer momento con una deuda a largo plazo.

• Requisitos y condiciones

Para acceder a un leasing habitacional, las condiciones varían según la entidad financiera, pero en general incluyen:

• Un mínimo de entrada: aunque no se requiere un pago inicial tan alto como en los créditos hipotecarios, el arrendatario generalmente debe pagar un porcentaje del valor de la propiedad al inicio.

• Capacidad de pago: al igual que en los créditos hipotecarios, las entidades financieras evaluarán la capacidad de pago del solicitante a través de sus ingresos mensuales y estabilidad laboral.

• Opción de compra: en la mayoría de los contratos, el arrendatario tiene derecho a comprar el inmueble al final del período arrendado. En algunos casos, el precio de compra se determina al inicio del contrato, y en otros, se recalcula con base en el valor de mercado al momento de ejercer la opción.

• Limitaciones del leasing habitacional

• Precio total superior al de un crédito hipotecario: debido a que el leasing involucra tanto el alquiler como la opción de compra, el costo total del inmueble puede ser más alto que en un crédito hipotecario tradicional, esto podría no ser atractivo para quienes tienen la capacidad de adquirir la vivienda sin necesidad de leasing.

• No todo el dinero abonado se aplica a la compra: en algunos casos, una porción de las mensualidades pagadas no se destina directamente a la compra del inmueble, esto puede hacer que el comprador sienta que no está construyendo suficiente patrimonio.

• Sin garantías de compra: a pesar de que existe la opción de compra, en algunos contratos puede haber condiciones adicionales que hagan difícil o costoso el ejercicio de este derecho, especialmente si el valor del inmueble ha aumentado considerablemente en el tiempo.

Fondos de Empleados y Cajas de Compensación: beneficios para trabajadores

Son instituciones que tienen como objetivo proporcionar a los trabajadores beneficios adicionales a través de préstamos, subsidios y otros servicios. Uno de los mayores beneficios que ofrecen estas entidades es el crédito de vivienda, una opción accesible y con condiciones favorables para aquellos empleados afiliados. 

• Beneficios de sus créditos de vivienda

• Tasas de interés más bajas: esto es posible gracias a su naturaleza no lucrativa y a su misión de mejorar las condiciones de vida de los trabajadores. Las tasas pueden variar entre el 6% y 10% E.A., dependiendo de la entidad y el tipo de crédito solicitado, lo que representa una ventaja significativa frente a los créditos comerciales o los ofrecidos por entidades financieras tradicionales.

• Plazos flexibles y condiciones accesibles: los fondos de empleados y las cajas de compensación también suelen ofrecer plazos más flexibles que los bancos tradicionales, esto permite que el trabajador pueda ajustar las cuotas de acuerdo con su capacidad de pago. Generalmente, estos plazos pueden ser de hasta 20 años, dependiendo de la entidad y de la política interna de la organización. Este tipo de condiciones ayuda a reducir el monto de las cuotas mensuales y facilita la planificación financiera.

• Requisitos más sencillos: contrario a lo que sucede con las entidades financieras tradicionales, estas instituciones no requieren una gran cantidad de documentación ni cumplen con los estrictos criterios que suelen tener los bancos.

• Posibilidad de acceder a subsidios adicionales: en algunos casos, ellos también ofrecen subsidios que permiten reducir el monto del crédito solicitado o el valor de la cuota mensual. Estos subsidios pueden ser dirigidos a empleados de ciertos sectores, o a quienes cumplen con ciertos criterios (por ejemplo, trabajadores con menos ingresos).

• Condiciones para acceder a sus créditos de vivienda 

Los requisitos para solicitar un préstamo hipotecario incluyen:

• Ser afiliado activo durante un tiempo determinado (por lo general, de 6 meses a un año).

• Certificación laboral que demuestre que se trabaja de manera estable y que se tienen ingresos regulares.

• Historial crediticio saludable, sin registros negativos, ya que esto es un factor determinante en la aprobación del crédito.

• Capacidad de pago suficiente, basada en los ingresos del trabajador y la relación con la cuota mensual.

Ahorro programado: construyendo el capital para tu vivienda

Es una de las estrategias más efectivas para alcanzar la meta de invertir en un proyecto inmobiliario. Este método se basa en establecer una disciplina financiera que permita acumular el dinero necesario para el pago de la cuota inicial o el financiamiento total del inmueble. A través de este sistema, el comprador puede ir construyendo gradualmente el capital necesario, sin comprometer su estabilidad financiera ni incurrir en deudas innecesarias.

• ¿Cómo funciona el ahorro programado?

El ahorro programado consiste en destinar una cantidad fija de dinero cada mes a una cuenta de ahorro, con el objetivo de ir acumulando el monto necesario para el pago de la cuota inicial de la vivienda o para complementar el financiamiento a través de un crédito hipotecario. El proceso es sencillo y muy flexible, ya que se adapta al nivel de ingresos del ahorrador, y no requiere grandes esfuerzos ni sacrificios. La clave del ahorro programado está en la constancia y en el control de los gastos mensuales.

• Ventajas del ahorro programado

• Facilidad y control: no necesitas ser un experto en finanzas para implementar este sistema. Solo tienes que decidir cuánto dinero puedes destinar cada mes y mantener el hábito de ahorro constante. Además, muchas entidades financieras ofrecen cuentas de ahorro especializadas en las que el dinero es destinado específicamente a la compra de vivienda.

• Reducción de la cuota inicial: un ahorro efectivo durante el tiempo adecuado permite que puedas reunir una parte significativa de la cuota inicial para la vivienda, esto disminuye la cantidad de dinero que necesitarás pedir prestado. 

• Generación de intereses adicionales: en algunas cuentas de ahorro programado, además de acumular dinero, puedes generar intereses por el saldo disponible. Esto significa que, a medida que ahorras, tu dinero también va creciendo, acelerando el proceso de acumulación para la compra de la vivienda. 

• ¿Es suficiente solo el ahorro programado?

Aunque es una excelente estrategia para adquirir vivienda, a menudo es necesario complementarlo con opciones de financiación adicionales, como los créditos hipotecarios. Esto se debe a que la cantidad total necesaria para adquirir una propiedad generalmente excede lo que se puede ahorrar en un tiempo razonable. No obstante, un buen ahorro puede ayudarte a reducir la cantidad solicitada en crédito, mejorando las condiciones del préstamo y facilitando su aprobación.

Recomendaciones para elegir la mejor opción financiera

Escoger la alternativa correcta puede ser un proceso complejo, pero con una evaluación adecuada, es posible encontrar la alternativa que mejor se adapte a tus necesidades. A continuación, te compartimos algunas recomendaciones clave para tomar la decisión correcta:

• Evalúa tu capacidad de pago: define el monto mensual que puedes destinar sin comprometer tus demás gastos. Un crédito hipotecario con una cuota alta puede generar estrés financiero, por lo que es recomendable optar por una opción con cuotas cómodas, ya sea un crédito con tasa fija o un leasing.

• Compara tasas de interés y plazos: compara las tasas ofrecidas por los bancos, fondos de empleados, cajas de compensación y demás entidades financieras. También, evalúa los plazos y las condiciones adicionales que cada entidad ofrece, pues un plazo más largo puede reducir la cuota mensual, pero incrementar el costo total del crédito.

• Considera los subsidios disponibles: si calificas para algún programa de subsidio de las cajas o el apoyo del Fondo Nacional del Ahorro, no dudes en aprovecharlo. Estos subsidios permiten disminuir la tasa de interés o el valor de la cuota inicial, haciendo que la adquisición de la vivienda sea más asequible. Infórmate bien sobre los requisitos y plazos para aplicar a estos programas.

• Revisa los requisitos y condiciones del crédito: cada opción financiera tiene requisitos diferentes. Asegúrate de que cumples con las condiciones para acceder al crédito. Si eliges una opción como el leasing habitacional o el crédito con alguna cooperativa, revisa las condiciones de pago, las restricciones y las ventajas adicionales que puedan ofrecer.

Recuerda, adquirir un inmueble es un compromiso importante, pero con la planificación adecuada, podrás hacer realidad tu sueño de tener un hogar propio. En OIKOS Constructora, nos enorgullece ofrecerte proyectos de alta calidad y pensados para que encuentres el hogar ideal. Descubre nuestras opciones de vivienda y comienza a construir un futuro lleno de seguridad y bienestar.