¿Cómo comprar vivienda si estás reportado en las centrales de riesgo?

Si te preocupa que tu historial crediticio sea un obstáculo para adquirir la vivienda que deseas, ¡este artículo de OIKOS Constructora es para ti! En este contenido te brindaremos una guía completa sobre qué son las centrales de riesgo, cómo funciona el puntaje crediticio y qué pasos puedes seguir para mejorar tu historial financiero. ¡Acompáñanos y descubre cómo alcanzar tu meta de tener un hogar propio!

¿Cómo te afecta estar reportado si quieres comprar vivienda?

Estar reportado en las centrales de riesgo como Datacrédito o TransUnion no significa simplemente tener “mala reputación financiera”. En realidad, implica una serie de limitaciones concretas que afectan tu acceso al crédito, la confianza de las entidades bancarias y, por supuesto, tus posibilidades de adquirir una vivienda. Esta condición es más común de lo que se piensa: según cifras de la Superintendencia Financiera, en Colombia más de 10 millones de personas han tenido algún tipo de reporte negativo en los últimos años, y gran parte de ellas buscan soluciones para mejorar su situación.

A continuación, te explicamos cómo puede afectarte estar reportado si estás pensando en comprar vivienda propia:

• Disminuye tu puntaje crediticio (score): las centrales de riesgo asignan un puntaje que refleja tu comportamiento financiero. Cuando estás reportado por mora o incumplimiento, ese puntaje baja considerablemente, esto disminuye tu capacidad de acceder a un crédito hipotecario o leasing habitacional con condiciones favorables.

• Reduce la confianza de las entidades financieras: los bancos y cooperativas evalúan tu historial antes de aprobar cualquier crédito. Si estás reportado, incluso por montos pequeños, es probable que tu solicitud sea rechazada o que te ofrezcan condiciones poco competitivas, como tasas de interés más altas o plazos menos flexibles.

• Limita el acceso a subsidios de vivienda VIS: aunque no todos los subsidios exigen estar libres de reportes, muchos programas de financiación sí lo hacen. Estar reportado puede afectar tu capacidad de acceder a beneficios como el subsidio concurrente, el de cajas de compensación o los otorgados por entidades distritales como la Secretaría del Hábitat.

• Obstaculiza el proceso de escrituración: incluso si tienes parte del dinero para la compra o un subsidio aprobado, estar reportado puede frenar el cierre de la operación. Las entidades constructoras y fiduciarias suelen exigir la validación del estado crediticio antes de formalizar el negocio.

• Genera mayor exigencia de documentación y garantías: para compensar el riesgo, las entidades podrían solicitar codeudores, mayores ingresos certificados o garantías adicionales, lo cual complica el proceso para quienes no cuentan con ese respaldo adicional.

¿Se puede comprar vivienda si estás reportado? Realidades y mitos

Estar reportado en una central de riesgo no significa que el sueño de tener vivienda propia esté perdido. Sin embargo, tampoco implica que el proceso sea inmediato o sencillo. Existen muchos mitos alrededor de este tema que generan desinformación y decisiones equivocadas. La clave está en comprender el tipo de reporte, su vigencia y las alternativas reales disponibles, ya que no todos los casos son iguales ni reciben el mismo tratamiento por parte de las entidades financieras.

Estas son algunas realidades que debes conocer antes de iniciar tu proceso para comprar estando reportado:

• No todos los reportes bloquean la compra de vivienda: existen reportes por mora leve, reportes ya saldados y reportes vigentes por incumplimientos mayores. Las entidades financieras evalúan cada caso de manera distinta; por ejemplo, un reporte antiguo y pagado tiene un impacto muy diferente a una deuda activa de alto monto.

• El tiempo del reporte es tan importante como la deuda: en Colombia, los reportes negativos no son permanentes. Una vez la obligación se paga, el reporte permanece por un tiempo proporcional a la mora, según lo establece la Ley 1266 de 2008. En muchos casos, quienes ya pagaron sus deudas pueden acceder nuevamente a financiación después de un periodo razonable.

• Es posible comprar vivienda sin crédito bancario tradicional: aunque un reporte puede cerrar puertas en bancos, existen otras vías como planes de pago directo con constructoras, esquemas de ahorro programado o alternativas financieras con cooperativas y fondos de empleados que evalúan más allá del score.

• Contar con un codeudor puede marcar la diferencia: tener un codeudor con buen historial crediticio puede compensar el riesgo que representa el reporte y facilitar la aprobación del crédito. Esta opción es común en procesos de compra de vivienda VIS y No VIS.

• El tipo de vivienda influye en las posibilidades de compra: en proyectos de vivienda VIS, donde existen subsidios y precios regulados, algunas entidades son más flexibles en la evaluación financiera. En cambio, la vivienda No VIS suele exigir un perfil crediticio más sólido.

Alternativas para acceder a vivienda pese al reporte

Estar reportado en una central de riesgo no significa renunciar al sueño de tener vivienda propia. Actualmente, existen mecanismos financieros, estrategias legales y herramientas de apoyo que permiten a personas con dificultades crediticias encontrar un camino viable hacia la compra de su inmueble. Descubre algunas de las alternativas más efectivas para lograrlo a continuación:

• Recurrir a cooperativas o fondos de empleados: estas entidades financieras suelen tener criterios más flexibles que los bancos tradicionales. Evalúan factores como tu antigüedad laboral, ingresos constantes y tu relación con la cooperativa, más allá del puntaje crediticio. Además, ofrecen tasas competitivas y cuotas ajustadas al ingreso, siendo una opción viable para quienes han sido reportados, pero cuentan con estabilidad económica.

• Gestionar la figura del co-deudor: incluir un co-deudor con buen historial y capacidad de respaldo financiero mejora la viabilidad del crédito. Este respaldo aumenta la confianza del banco o entidad prestamista, haciendo posible aprobar solicitudes que, de manera individual, serían rechazadas por riesgo.

• Aplicar a subsidios y programas habitacionales: si cumples con los requisitos socioeconómicos, puedes acceder a subsidios de vivienda otorgados por cajas de compensación, alcaldías distritales o el Fondo Nacional del Ahorro. Estos programas no siempre requieren puntajes de crédito altos, especialmente en el caso de subsidios distritales como Ahorra tu Arriendo, Oferta Preferente o Reactiva tu Compra, que están orientados a apoyar a familias vulnerables.

• Hacer una compra en pareja o con otro miembro del hogar: si uno de los dos integrantes del hogar tiene un mejor historial financiero, puede liderar la solicitud del crédito. En Colombia, las entidades aceptan este tipo de estructuras familiares para repartir la responsabilidad del pago. Esta estrategia ha sido común entre parejas jóvenes que están iniciando su vida financiera.

• Apostar por el ahorro programado: abrir una cuenta AFC o CDAT, y demostrar constancia en el ahorro para la cuota inicial, puede ayudar a mejorar tu perfil frente a entidades financieras alternativas. Incluso si estás reportado, mostrar capacidad de ahorro constante durante varios meses puede ser un factor clave para negociar condiciones o acceder a créditos con mejores términos.

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