¿Cómo hacer la separación de un inmueble nuevo?

Una de las primeras acciones que todo comprador inmobiliario debe conocer y ejecutar correctamente es la separación del inmueble, un procedimiento que, aunque preliminar, tiene un impacto determinante en el éxito de la compra.

Entender cómo funciona un contrato de separación de inmueble en Colombia es clave para asegurar la unidad deseada, cumplir con los tiempos comerciales del proyecto y prepararse para los siguientes pasos que incluyen la firma de la promesa de compraventa y la gestión de financiación.

En esta nota de OIKOS Constructora te explicamos, paso a paso, qué implica separar un inmueble, qué documentos necesitas, cómo diferenciar la cuota de separación de la cuota inicial y qué recomendaciones seguir para que tu proceso de compra sea transparente, seguro y satisfactorio. ¡No pares de leer!

¿Qué significa separar un inmueble? 

Es un acto mediante el cual un comprador potencial reserva formalmente una unidad específica dentro de un proyecto inmobiliario, generalmente a través del pago de una cuota de separación. Esta cuota no es el primer abono de la compra del apartamento o de la casa en sí misma, sino un valor que refleja la intención real del comprador de continuar con el proceso de adquisición, y que otorga prioridad sobre esa propiedad frente a otros interesados. 

La separación de un inmueble tiene varios objetivos concretos: 

• Reservar la unidad elegida: una vez realizada la separación, la constructora o la inmobiliaria retira el inmueble del inventario disponible al público, comprometiéndose a no ofrecérselo a otro comprador mientras esté vigente el proceso de cierre.

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• Formalizar el interés de compra: la separación constituye una manifestación de voluntad por parte del comprador, demostrando su interés genuino en adquirir el inmueble y activando el proceso de asesoría comercial, revisión de documentos y financiación. 

• Iniciar el proceso contractual: tras separar el inmueble, se da paso a la firma de la promesa de compraventa, donde se establecen los términos, plazos, formas de pago y condiciones específicas de la negociación. 

Es importante destacar que la cuota de separación generalmente se descuenta del valor de la cuota inicial, siempre que el proceso de compra continúe conforme a lo pactado.  

 Diferencias clave entre la cuota de separación y la cuota inicial

Aunque en el proceso de compra de vivienda nueva en Colombia se suelen mencionar la cuota de separación y la cuota inicial de forma consecutiva, es importante entender que se trata de conceptos diferentes, con características, propósitos y efectos jurídicos propios. A continuación, te explicamos en detalle las diferencias principales entre ambos elementos:

• Naturaleza y propósito

• Cuota de separación: es un pago simbólico o parcial que tiene como único propósito reservar una unidad habitacional dentro del proyecto. Refleja el interés real de compra, pero no constituye aún un abono sobre el precio de venta total hasta que se perfeccione la promesa de compraventa.

• Cuota inicial: es el primer pago formal que el comprador realiza como parte del valor total del inmueble. Representa un porcentaje fijo del precio final y su pago es obligatorio para avanzar hacia la escrituración y financiación. 

• Momento en el proceso de compra

• Cuota de separación: se paga al inicio del proceso, antes de la firma de la promesa de compraventa, y permite asegurar la disponibilidad de la unidad elegida mientras se gestionan los trámites de crédito, subsidio o aprobación interna.

• Cuota inicial: se abona generalmente después de firmada la promesa de compraventa, siguiendo el cronograma de pagos acordado. La cuota inicial puede ser cancelada en una sola cuota o mediante pagos parciales durante la etapa de construcción del proyecto. 

• Monto relativo

• Cuota de separación: representa un monto pequeño en comparación con el valor total del inmueble. Normalmente, oscila entre el 1% y el 5% del precio de venta.

• Cuota inicial: corresponde a una fracción significativa del precio del inmueble, de entre el 20% y el 30%. El porcentaje final de la cuota inicial depende de las políticas de financiación de la constructora o de las condiciones pactadas con la entidad que te va a realizar el desembolso del crédito hipotecario. 

• Efectos jurídicos

• Cuota de separación: no genera aún derechos de propiedad ni perfecciona la venta. Es solo un acto preliminar que garantiza la prioridad del comprador sobre la unidad seleccionada.

• Cuota inicial: su pago implica una obligación contractual firme, detallada en la promesa de compraventa. Incumplir con el pago de la cuota inicial puede dar lugar a sanciones, terminación del contrato o pérdida de sumas pagadas, según las cláusulas acordadas. 

• Destino en caso de desistimiento

• Cuota de separación: dependiendo del reglamento del proyecto, puede ser reembolsable o sujeta a retención parcial si el comprador decide no continuar con el proceso de compra.

• Cuota inicial: una vez pagada, está sujeta a las condiciones pactadas en la promesa de compraventa. Su devolución o retención en caso de desistimiento depende de las cláusulas de penalización establecidas en el contrato.

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Requisitos y documentación necesaria para separar un inmueble

Para apartar el que será tu nuevo hogar debes cumplir con una serie de requisitos formales que permiten garantizar la seriedad de la transacción, verificar la identidad y capacidad financiera del comprador, y asegurar que ambas partes cuenten con la documentación necesaria para avanzar hacia la firma del contrato de promesa de compraventa. 

Aunque los requisitos específicos pueden variar ligeramente entre proyectos inmobiliarios o constructoras, en términos generales, en Colombia se solicitan los siguientes documentos para formalizar la separación: 

• Fotocopia de la cédula de ciudadanía: ampliada al 150%.

• Formulario de solicitud o reserva: suministrado por la constructora, en el que se especifican los datos básicos del comprador. 

• Pre aprobación de crédito hipotecario o certificación de recursos: en proyectos que requieren financiación, muchas constructoras solicitan que el comprador acredite la pre aprobación de un crédito hipotecario o presente ciertas certificaciones bancarias que demuestren su capacidad de pago para respaldar el proceso de compra.

• Documentación adicional según el perfil del comprador: dependiendo de la modalidad de compra o las condiciones particulares del futuro propietario, también pueden solicitarse documentos adicionales, como:

• Poder especial autenticado, en caso de actuar a través de apoderado.

• Documentos de la empresa, si el inmueble será adquirido a nombre de una persona jurídica.

• Certificado de cesantías (si se van a usar para la cuota inicial).

Pasos para separar un inmueble nuevo 

Para que puedas gestionar el proceso de separación de forma efectiva y sin contratiempos, ¡sigue atentamente este paso a paso! 

1. Seleccionar el proyecto y la unidad habitacional

Lo primero que debes hacer es elegir el proyecto de vivienda que mejor se adapte a tus necesidades y objetivos. Deberás analizar aspectos como la ubicación, el tipo de inmueble, las características de la unidad, las zonas comunes, el precio de venta y las facilidades de financiación. Recuerda verificar la trayectoria de la constructora y asegurarte de que el proyecto cuente con licencia de construcción vigente.

Una vez seleccionado el proyecto, deberás escoger una unidad específica del apartamento, casa o apartaestudio dentro del inventario disponible. Esto implica confirmar detalles como:

• Número de piso

• Orientación

• Área construida y privada

• Fecha estimada de entrega

• Acabados (si aplica)

Toda esta información es clave porque, sobre lo que decidas, se hará la separación formal.

Si todavía tienes dudas, revisa nuestra:

• Solicitar asesoría comercial y aclarar condiciones 

Antes de realizar cualquier pago, te sugerimos asesorarte de manera directa con un representante autorizado del proyecto. Este asesor debe explicarte con claridad las condiciones de venta, el valor total del inmueble, el porcentaje de separación, los métodos de pago disponibles y el cronograma de desembolsos posteriores. 

También es el momento para resolver dudas sobre la promesa de compraventa, los tiempos de entrega, las políticas de devolución de la cuota de separación en caso de desistimiento y los requisitos para firmar el contrato. Una asesoría completa evitará malentendidos y te permitirá tomar mejores decisiones. 

• Entregar la documentación requerida 

El siguiente paso es presentar todos los documentos exigidos para la separación, que te listamos anteriormente.  Esta documentación será revisada por el equipo jurídico o comercial del proyecto para validar que el comprador cumple con las condiciones mínimas de vinculación. Solo una vez entregada la documentación completa se confirma oficialmente la separación del inmueble. 

• Realizar el pago de la cuota de separación 

Después de recibir la asesoría, el asesor te dará las instrucciones correspondientes para realizar el pago de la cuota de separación. Este valor varía según el proyecto, pero usualmente corresponde a entre el 1% y el 10% del valor comercial del inmueble. La cuota se paga mediante consignación o transferencia a la cuenta autorizada por la constructora o fiduciaria responsable. 

Es indispensable conservar el comprobante de pago y asegurarte de que los datos de referencia estén correctamente consignados (número de la unidad, nombre del comprador, etc.). Este soporte será indispensable para formalizar la reserva y garantizar que la unidad sea retirada del inventario público. 

• Firmar el acta o formulario de separación 

Cuando la constructora de la vivienda registre en su sistema el pago según lo especificado en el recibo de separación del inmueble, te enviarán el acta de separación o formulario de solicitud de unidad, donde quedarán registradas las condiciones pactadas: datos del comprador, unidad reservada, valor del inmueble, valor de la separación, y términos generales del proceso posterior. 

Este documento, que deberás firmar de forma electrónica, es un respaldo tanto para el comprador como para la constructora y tiene efectos jurídicos preliminares. Aunque no equivale a la promesa de compraventa, sí formaliza el compromiso de ambas partes y sirve de soporte para la asignación y seguimiento de la unidad en el sistema de ventas. 

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