Comprar vivienda en Bogotá desde el exterior: guía para inversionistas extranjeros

Invertir en bienes raíces en Bogotá desde el exterior implica mucho más que elegir una propiedad y realizar una transferencia internacional. Para que la operación quede correctamente estructurada, el comprador debe considerar el estudio jurídico del inmueble, la forma de ingresar el dinero a Colombia, el registro de la inversión extranjera, la escrituración, el registro de la propiedad y las obligaciones fiscales que puedan surgir durante el tiempo en que mantenga el activo.

La normativa colombiana ofrece un punto de partida relevante: los extranjeros y los nacionales tienen, en términos generales, las mismas facultades y derechos para adquirir inmuebles. La Ventanilla Única de Inversión de Colombia señala expresamente esta igualdad.

Además, precisa que, cuando el comprador es un no residente, los recursos destinados a adquirir propiedad raíz deben canalizarse mediante el mercado cambiario para que la operación sea registrada como inversión extranjera.

El Banco de la República clasifica entre las modalidades de inversión extranjera la adquisición por un no residente de inmuebles ubicados en Colombia, ya sea directamente, mediante determinados negocios fiduciarios o como resultado de procesos de titularización inmobiliaria.

Por esta razón, quien esté evaluando una inversión inmobiliaria en Bogotá para extranjeros debería organizar desde el inicio tres frentes: la situación jurídica de la propiedad, el régimen cambiario aplicable al dinero que llegará desde otro país y las implicaciones fiscales derivadas de tener un activo en Colombia.

¿Cómo puede un extranjero comprar bienes raíces en Bogotá?

Un extranjero puede adquirir vivienda en Bogotá sin que la compra dependa, por regla general, de tener nacionalidad colombiana. La Ventanilla Única de Inversión indica que nacionales y extranjeros cuentan con las mismas facultades y derechos en materia de adquisición inmobiliaria y que la operación no genera, por el hecho de ser extranjero, cargas tributarias, legales o financieras adicionales frente a las aplicables a un inversionista nacional.

Es importante distinguir esta posibilidad de compra del régimen migratorio. Comprar un inmueble no equivale automáticamente a obtener una visa colombiana.

La Cancillería contempla una visa de inversionista con condiciones específicas, entre ellas requisitos sobre el valor de la inversión y la demostración del registro de la inversión extranjera en Colombia. Para esa categoría de visa, la autoridad migratoria exige actualmente acreditar la propiedad del inmueble y cumplir el valor mínimo establecido en salarios mínimos mensuales legales vigentes, entre otros requisitos.

En términos prácticos, el proceso para invertir en vivienda en Bogotá puede organizarse de esta manera:

1. Seleccionar el inmueble y verificar su situación jurídica: Antes de comprometer recursos, es recomendable solicitar el Certificado de Tradición y Libertad y efectuar un estudio de títulos. La Ventanilla Única de Inversión recomienda trabajar con un certificado expedido recientemente y revisar las escrituras y actos registrados que puedan afectar la propiedad, como hipotecas, embargos o decisiones judiciales.

2. Definir cómo ingresarán los recursos a Colombia: Si el comprador tiene condición de no residente, la operación cambiaria debe definirse antes de transferir el dinero. La inversión extranjera en inmuebles se encuentra dentro del régimen de inversiones internacionales y el pago debe cumplir las reglas de canalización aplicables.

3. Celebrar los documentos contractuales correspondientes: Dependiendo de la operación, puede suscribirse una promesa de compraventa, una vinculación fiduciaria u otro documento previo. Posteriormente, cuando corresponda transferir el dominio, se otorga la escritura pública.

4. Firmar la escritura pública: La Ventanilla Única de Inversión establece este trámite ante notaría y señala entre los documentos habituales la promesa de compraventa, el Certificado de Tradición y Libertad, los soportes relacionados con impuesto predial y valorización y los documentos de identidad de comprador y vendedor.

5. Registrar la escritura: La transferencia del dominio debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente a la ubicación del inmueble. Este paso exige, entre otros elementos, la escritura pública y el pago de los conceptos de registro aplicables.

Esta trazabilidad resulta particularmente importante cuando la operación se realiza a distancia, ya que facilita demostrar el origen de los recursos y conservar los soportes necesarios para una eventual venta o repatriación del capital.

¿Qué documentos necesita un extranjero para comprar vivienda en Colombia?

Los documentos pueden variar según el tipo de inmueble, la estructura de pago, la notaría, la existencia de financiación y si la compra se realiza directamente o mediante un vehículo fiduciario. Sin embargo, una operación inmobiliaria suele requerir varios soportes básicos.

El comprador extranjero deberá contar con un documento de identificación válido. Para una persona que no reside en Colombia, el pasaporte puede servir como documento de identificación en distintos trámites; de hecho, los sistemas de la Superintendencia de Notariado y Registro contemplan el pasaporte dentro de los documentos asociados a personas extranjeras.

Para la operación también deben revisarse documentos del inmueble. La Superintendencia de Notariado y Registro incluye entre los requisitos de una compraventa el documento de identidad de comprador y vendedor, la escritura de adquisición, el Certificado de Tradición y Libertad reciente, los soportes de administración cuando existe propiedad horizontal, el paz y salvo de valorización y el comprobante del impuesto predial correspondiente.

En determinados casos también será necesario gestionar el Registro Único Tributario (RUT) y obtener un NIT ante la DIAN.

No se trata de un requisito universal previo para cualquier extranjero que visite el país: la obligación de inscripción depende de las responsabilidades fiscales que surjan. La DIAN establece que las personas naturales sin residencia en Colombia deben inscribirse en el RUT cuando sea necesario para cumplir obligaciones fiscales, incluidas aquellas relacionadas con rentas y ganancias ocasionales de fuente nacional cuando corresponda.

Si el comprador permanece en otro país, la operación puede estructurarse mediante representación. La Cancillería contempla el otorgamiento de poderes por personas que se encuentran en el exterior, y la normativa notarial colombiana regula los poderes conferidos fuera del país para realizar actuaciones notariales en Colombia.

Según el origen y la naturaleza del documento, puede ser necesario cumplir requisitos de apostilla, legalización o traducción oficial.

Por ello, para una compra a distancia resulta aconsejable validar previamente la documentación con la notaría, la fiduciaria -cuando exista- y los asesores jurídicos que intervengan en la transacción.

¿Cómo ingresar y registrar el dinero de una inversión inmobiliaria en Colombia?

Este es uno de los pasos que merece mayor atención cuando se busca invertir en bienes raíces en Bogotá desde el exterior.

La adquisición de inmuebles por parte de un no residente se encuentra reconocida por el Banco de la República como inversión extranjera directa. Cuando existen divisas que deben ser canalizadas para realizar una inversión extranjera, los recursos se gestionan a través del mercado cambiario, generalmente mediante un intermediario del mercado cambiario, como una entidad financiera autorizada o una cuenta de compensación, según corresponda.

El Banco de la República explica que, cuando las divisas son canalizadas correctamente a través de un intermediario del mercado cambiario o una cuenta de compensación y se suministran los datos mínimos exigidos para inversiones internacionales, la inversión queda registrada automáticamente.

En esas condiciones, la declaración de cambio cumple la función de declaración de registro y no se requiere adelantar un procedimiento adicional ante el Banco para registrar esa misma operación.

Este punto merece atención porque una transferencia internacional no debería manejarse como un simple envío de dinero desligado de la finalidad de inversión. Desde la planeación del pago conviene informar adecuadamente a la entidad financiera que los recursos corresponden a una inversión extranjera destinada a la adquisición de un inmueble y conservar los soportes de la operación.

Existen operaciones de inversión que no implican canalización de divisas y cuentan con procedimientos diferentes. Para esos casos, el Banco de la República dispone del Sistema de Información Cambiaria y de la Declaración de Registro de Inversiones Internacionales, de acuerdo con el origen específico de la inversión.

Importancia de registrar correctamente la inversión extranjera

El registro cambiario no debería verse como un trámite aislado. Está directamente relacionado con los derechos que tendrá el inversionista sobre los recursos asociados a la inversión.

El Banco de la República señala que el inversionista que registra su inversión extranjera puede, entre otros derechos, remitir al exterior las utilidades netas comprobadas generadas por la inversión y enviar fuera de Colombia, en moneda libremente convertible, las sumas recibidas como producto de la enajenación de la inversión.

Un ejemplo ayuda a entender su relevancia: una persona residente en otro país adquiere un apartamento en Bogotá, conserva el inmueble durante varios años y posteriormente decide venderlo. Para estructurar adecuadamente el retorno del capital al exterior, resulta importante que la inversión inicial y sus movimientos hayan quedado documentados dentro del régimen cambiario correspondiente.

Por esta razón, el proceso financiero debe planearse desde antes de efectuar la primera transferencia y no cuando llegue el momento de vender la propiedad.

Impuestos y obligaciones tributarias al comprar vivienda siendo extranjero

Ser extranjero y ser no residente fiscal son conceptos distintos. La DIAN determina la residencia tributaria con criterios específicos; para una persona natural extranjera, uno de los criterios principales es permanecer en Colombia por más de 183 días calendario, de forma continua o discontinua, dentro de un período de 365 días consecutivos.

Esta distinción cambia el alcance de las obligaciones tributarias. Las personas naturales residentes fiscales en Colombia están sujetas al impuesto sobre la renta respecto de rentas y patrimonio en los términos previstos por la legislación nacional, mientras que las personas naturales no residentes están sometidas, en términos generales, a tributación respecto de rentas y ganancias ocasionales de fuente nacional y patrimonio poseído en Colombia.

Para un inversionista inmobiliario conviene revisar, al menos, cuatro frentes:

Impuesto predial

Una vez adquirida la propiedad, existe una obligación territorial asociada al inmueble. En Bogotá, la Secretaría Distrital de Hacienda define el impuesto predial unificado como el pago que debe realizar el propietario, poseedor o quien disfruta del bien ajeno respecto de los inmuebles ubicados en la jurisdicción distrital.

Ingresos derivados del inmueble

Si la propiedad se arrienda o genera rentas, el inversionista debe establecer cómo se declaran y tributan esos ingresos en Colombia de acuerdo con su residencia fiscal, las retenciones aplicables y los convenios para evitar la doble imposición que eventualmente resulten pertinentes.

Venta futura del activo

La forma de tributación de la utilidad depende, entre otros factores, del tiempo durante el cual se haya poseído el inmueble. La DIAN recuerda que la utilidad derivada de la enajenación de un activo fijo poseído durante dos años o más se considera, bajo las condiciones legales aplicables, ganancia ocasional; si el activo fijo fue poseído por menos de dos años, la utilidad recibe tratamiento de renta líquida.

Para personas naturales sin residencia, la legislación vigente fija una tarifa del 15 % sobre las ganancias ocasionales de fuente nacional, sin perjuicio del análisis particular de cada operación.

Patrimonio y RUT

Dependiendo del valor de los activos poseídos en Colombia y de la regulación vigente para cada año gravable, también puede resultar necesario revisar obligaciones relacionadas con el impuesto al patrimonio y con la presentación de declaraciones ante la DIAN. La Ley 2277 contempla dentro de los sujetos del impuesto al patrimonio a determinadas personas naturales no residentes respecto del patrimonio poseído directamente en Colombia.

A lo anterior se suman los costos propios de formalizar la adquisición, como derechos notariales, impuesto de registro y derechos registrales. Sus tarifas y bases pueden actualizarse, por lo que es recomendable consultar los valores vigentes al momento de escriturar.

La Superintendencia de Notariado y Registro actualiza periódicamente estas tarifas; para 2026, por ejemplo, expidió nuevos valores tanto para la función notarial como para el servicio registral.

Dado que la situación fiscal cambia según el país de residencia, la estructura de la inversión, los ingresos obtenidos y el valor del patrimonio, este análisis debe revisarse con asesoría tributaria antes de cerrar la operación.

OIKOS Infinitum Zentral: la opción para invertir en el centro de Bogotá

Dentro de los proyectos nuevos de vivienda en Bogotá, la ubicación es uno de los factores que conviene analizar al evaluar una inversión destinada a vivienda propia, arrendamiento o valorización patrimonial.

¿Qué hace estratégica esta ubicación para vivir o invertir? Conoce en el siguiente video las ventajas de estar en el centro de Bogotá y la conexión que ofrece OIKOS Infinitum Zentral con puntos clave de la ciudad.

OIKOS Infinitum Zentral es un proyecto ubicado en el centro de Bogotá, en un entorno próximo a zonas académicas, empresariales, institucionales, culturales y turísticas. Su localización facilita la conexión con sectores como el Centro Internacional, el área universitaria, la Plaza de Bolívar y el Parque de la Independencia.

Para quienes están buscando apartamentos en venta en el centro de Bogotá, el proyecto ofrece unidades de una y dos habitaciones, un baño, área construida desde 36,47 m² y área privada desde 31,93 m². La ficha oficial consultada en septiembre de 2026 presenta precios desde COP 321.000.000. La disponibilidad, los precios y las condiciones comerciales deben confirmarse directamente antes de tomar una decisión de compra.

OIKOS Infinitum Zentral como alternativa de vivienda e inversión en el centro de Bogotá.

Su propuesta incluye espacios comunes como coworking, gimnasio, salón social, zona de juegos, parqueadero para bicicletas y terrazas, características que pueden resultar relevantes al analizar perfiles potenciales de ocupación vinculados con estudio, trabajo, estadías urbanas y actividades profesionales en el centro de la ciudad.

Esto no significa que exista una rentabilidad garantizada. Al analizar alternativas dentro de la búsqueda de proyectos inmobiliarios rentables para invertir en Colombia, conviene evaluar:

• Precio de adquisición.
• Gastos de cierre.
• Administración.
• Impuestos.
• Ocupación estimada.
• Canon de arrendamiento posible.
• Horizonte de inversión.
• Liquidez.
• Comportamiento del sector.

En esa evaluación, Infinitum Zentral permite considerar una alternativa dentro de la oferta de venta de apartamentos en Bogotá con unidades compactas, localización central y espacios comunes asociados a nuevas dinámicas de vivienda urbana.