¿Comprar en pareja o invertir por separado? Pros y contras de hacer una compra compartida

Comprar vivienda en pareja puede ser un acelerador patrimonial… o el inicio de un conflicto costoso si no se define el cómo desde el comienzo. ¿Van a comprar para vivir o para invertir? ¿A nombre de ambos o de uno, con apoyo del otro? ¿Qué pasa si en dos años quieren vender, refinanciar o cambiar de ciudad? En esta guía de OIKOS Constructora encontrarás criterios legales y financieros prácticos para decidir con cabeza fría y proteger el patrimonio, sin romantizar la compra ni satanizarla. ¡Alista lápiz y papel y toma nota de todo lo que te compartiremos!

Marco legal en Colombia cuando compras en pareja: lo que cambia según tu situación

En Colombia, la compra en pareja de un proyecto de vivienda no se interpreta igual si existe matrimonio, unión marital de hecho o una relación sin reconocimiento patrimonial. Además, hay figuras de protección que pueden limitar la venta del inmueble en el futuro. ¡Conócelas a continuación!

• Unión marital de hecho y sociedad patrimonial: la Ley 54 de 1990 define la unión marital de hecho como una comunidad de vida permanente y singular entre dos mayores de edad que no están casados. Esa ley también regula el régimen patrimonial entre compañeros permanentes.

• Afectación a vivienda familiar (protección del hogar): la Ley 258 de 1996 crea la afectación a la vivienda familiar y establece reglas para constituirla, modificarla o levantarla. En términos prácticos, esta figura puede exigir la firma de ambos para vender o gravar el inmueble destinado a la vivienda familiar.

• Trámite notarial y criterios registrales: la Superintendencia de Notariado y Registro ha precisado alcances y efectos de la afectación (por ejemplo, su delimitación y cómo se refleja registralmente). Esto importa porque afecta decisiones futuras como venta, permuta o hipoteca.

• Capitulaciones o acuerdos patrimoniales: dependiendo del caso, pactar reglas patrimoniales puede evitar disputas futuras. En la práctica, estos acuerdos se gestionan por vía notarial y se apoyan en conceptos y lineamientos del sector notarial.

Comprar a dos nombres: copropiedad “proindiviso”, porcentajes y salida ordenada

Cuando dos personas aceptan comprar una vivienda, lo más común es que quede en copropiedad (proindiviso) con porcentajes definidos. Ese porcentaje debe quedar claro en la escritura porque influye en pagos, derechos y salida.

• La escritura debe reflejar porcentajes reales: si aportan diferente, lo más sano es que la participación se deje por escrito (60/40, 70/30, etc.). Eso ordena desde el inicio la lógica de gastos y eventuales compensaciones.

• La salida puede ser compra de cuota, partición o venta: en bienes proindiviso, si no hay acuerdo, suelen existir rutas como que uno compre la parte del otro, que se realice una partición si aplica, o que se venda el inmueble y se reparta según porcentajes.

• Eviten la “copropiedad sin reglas”: la copropiedad funciona bien cuando hay reglas: quién administra, cómo se autorizan arreglos, qué pasa si uno deja de pagar, cómo se decide un arriendo, etc. Sin reglas, el conflicto no tarda.

Implicaciones financieras: crédito conjunto, codeudor y capacidad de endeudamiento

En vivienda, la estructura financiera puede ser tan determinante como la legal. No es igual ser cotitular del crédito, ser codeudor o ser deudor solidario.

• Crédito a nombre de ambos: fortalece la capacidad, aumenta la corresponsabilidad: en un crédito de vivienda, el banco evalúa ingresos, endeudamiento y estabilidad. Si ambos son titulares, ambos quedan obligados, lo que puede mejorar el monto aprobado, pero también exige disciplina compartida. La Superfinanciera explica características de la hipoteca y el “derecho de persecución” del bien si hay incumplimiento.

• Uno titular y otro como codeudor: el riesgo no es “menor”: en Colombia, el codeudor suele operar como garante con obligaciones muy similares a las del deudor principal, lo que afecta su capacidad futura de endeudamiento.

• Deudor solidario: pueden cobrarte el total: la solidaridad implica que el acreedor puede exigir el total a cualquiera de los deudores solidarios (si así se pactó o aplica por ley). Esto está alineado con el concepto del Código Civil sobre obligaciones solidarias. Además, la Superfinanciera ha señalado que la calidad de deudor solidario conlleva el deber de atender el pago del crédito en las mismas condiciones pactadas.

• Seguros y costos asociados: en créditos hipotecarios, suelen existir seguros de vida de los deudores y seguros del inmueble (dependiendo de la entidad). Esto impacta la cuota total mensual y debe contemplarse en el presupuesto compartido.

Pros y contras reales de comprar en pareja

Este análisis conviene hacerlo como si fuera una inversión: beneficios claros, riesgos controlables y reglas desde el inicio.

• Pros (cuando hay acuerdos claros)

• Mayor capacidad de compra y mejor perfil ante el banco (más ingresos demostrables, mayor músculo para la cuota inicial).

• Distribución de riesgo: si uno pierde ingresos temporalmente, hay más margen para sostener pagos.

• Patrimonio más rápido: el inmueble se construye en conjunto y puede convertirse en un activo familiar.

• Contras (cuando no hay reglas o el crédito es frágil)

• Conflicto por aportes desiguales (cuota inicial vs. cuotas mensuales vs. gastos).

• Salida costosa si no se pacta cómo vender o cómo comprar la parte del otro.

• Riesgo financiero cruzado: si uno incumple y el otro es solidario/codeudor, el impacto puede ser total.

Acuerdos imprescindibles para evitar conflictos

Aquí no se trata de desconfiar: se trata de comprar una casa nueva con visión patrimonial.

• Porcentaje de propiedad en la escritura que refleje aportes reales.

• Reglas de pago: quién paga qué, cuándo y cómo se documenta (transferencias, soportes).

• Gastos extraordinarios: cómo se aprueban y cómo se reparten.

• Plan de salida: tiempos, método de valoración (avalúo/peritaje) y qué pasa si no hay acuerdo.

• Protecciones familiares: si aplica afectación a la vivienda familiar, entiendan las implicaciones antes de firmar.

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