¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda nueva?

Entre los diferentes objetivos que podemos alcanzar a lo largo de nuestra vida, uno de los más importantes, indiscutiblemente, es la compra de un inmueble propio. Independientemente de si la propiedad es una casa o un apartamento o si hace parte de un proyecto VIS o NO VIS, el solo hecho de tener los recursos para adquirir una vivienda es una oportunidad que no podemos desaprovechar en absoluto.  

No obstante, más allá de los sentimientos positivos y maravillosos que trae consigo la compra de nuevos bienes raíces, también debemos prestar especial atención a otros factores que, aunque no son especialmente encantadores, de todas formas son esenciales para llevar a cabo la adquisición del inmueble de nuestros sueños.  

¿Adivinaste de qué estábamos hablando? Efectivamente, estamos haciendo referencia a todos y cada uno de los gastos que están involucrados en la adquisición de un inmueble nuevo. ¿Vas a comprar una propiedad y no estás seguro de qué costos debes incluir en tu presupuesto? ¡No te preocupes! En esta nota de OIKOS Constructora, te explicamos en detalle en qué posibles gastos debes incurrir y cuál es el monto aproximado de cada uno. 

¿Por qué no basta con el precio del inmueble?

Cuando decides invertir en un proyecto inmobiliario, es común enfocarse únicamente en el valor del inmueble publicado en vitrinas comerciales, portales inmobiliarios o ferias de vivienda. Sin embargo, ese valor no representa la totalidad de los gastos que tendrás que cubrir para finalizar con éxito la compra. Existen varios costos adicionales que, si no se contemplan desde el inicio, pueden afectar tu planificación financiera e incluso retrasar el proceso de adquisición.

Por eso, es fundamental entender que el valor comercial de una propiedad es solo una parte del panorama completo. A ese monto se suman gastos notariales, impuestos, trámites legales, costos financieros y otros pagos necesarios para legalizar la adquisición y asegurar el inicio de una vida tranquila en tu nuevo hogar. Conocerlos con antelación te permitirá tomar decisiones informadas, negociar con mayor claridad y avanzar con seguridad hacia la compra de tu vivienda.

Gastos notariales, de escritura y registro

Al momento de comprar vivienda nueva en Colombia, uno de los bloqueos más comunes para los compradores es no prever los gastos que acompañan la legalización del inmueble. Estos costos son obligatorios para que la propiedad quede inscrita a tu nombre y con respaldo legal. A continuación, te explicamos los principales conceptos que debes tener en cuenta:

• Honorarios notariales (escritura pública): para formalizar la compraventa, se debe elaborar una escritura pública ante notario. Los gastos notariales en Colombia suelen equivaler alrededor del 0,54% del valor del inmueble, y este costo recae completamente sobre el comprador cuando se trata de vivienda nueva. Además del documento principal, pueden incluirse costos por autenticaciones, protocolizaciones y certificaciones documentales necesarias.

• Derechos de registro / inscripción: una vez firmada la escritura, se debe inscribir en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que el inmueble quede legalmente a nombre del comprador. Este trámite conlleva un derecho de registro que varía según el departamento y el valor del inmueble. En muchos casos, los costos de registro, escrituración y trámites notariales combinados alcanzan entre el 1,5% y el 2,5% del valor del inmueble, aunque podría subir dependiendo de factores geográficos y administrativos.

• Impuesto de beneficencia / impresos locales: en algunas jurisdicciones existe el llamado impuesto de beneficencia o tarifas locales que acompañan la inscripción del bien inmueble. En muchas liquidaciones notariales esto aparece como un ítem adicional al registro o escritura.

• Retención en la fuente (cuando aplica): al momento de la escrituración, el comprador puede realizar una retención en la fuente del 1% sobre el valor de la venta, como anticipo de impuesto de renta del vendedor, cuando la venta no está exenta ni sujeta a condiciones especiales. Cabe destacar que si el valor del inmueble supera ciertos límites (por ejemplo, más de $685 millones COP en algunos casos), la tasa podría ajustarse a 2,5%.

Costos del crédito y financiamiento

Cuando realizas la compra de apartamentos o casas nuevas con crédito hipotecario o figura similar, no solo estás comprometiéndote con el valor del inmueble: hay una serie de costos y trámites que debes asumir para que la financiación sea legal y operativa. Estos gastos pueden variar entre entidades, pero aquí tienes los más comunes con valores aproximados para que los contemples en tu presupuesto:

• Estudio de crédito: antes de aprobar un crédito, los bancos o entidades verifican tu perfil crediticio, tus ingresos y tu capacidad de pago. Este trámite suele tener un costo administrativo que puede rondar los COP $100.000 aproximadamente, dependiendo de la entidad.

• Avalúo del inmueble: para que el banco conozca el valor real del inmueble objeto del crédito, se hace un avalúo técnico. En muchos casos, este costo se fija como 1 por mil (0,1%) del valor comercial del inmueble. Por ejemplo, si el inmueble vale $300 millones, el avalúo podría costar alrededor de $300.000 COP.

• Estudio de títulos: este análisis legal es importante para garantizar que el inmueble no tenga deudas, gravámenes o problemas legales. El costo usual ronda 1,2 por mil (0,12%) del valor comercial, aunque puede variar según la entidad.

• Costos notariales y de escrituración asociados al crédito: si se establece hipoteca, la formalización del crédito conlleva gastos notariales adicionales, autenticaciones y registro de la hipoteca. Estos costos se suman al paquete de legalización y pueden tener su porcentaje específico según la notaría y la región.

• Certificados, documentos y trámites adicionales: para legalizar el crédito, también necesitarás documentos como el certificado de tradición y libertad (que según fuente puede costar unos COP $16.800), además de otros certificados y autenticaciones que aseguren que el inmueble está libre de cargas y que los documentos cumplen los requisitos para el crédito.

Gastos de legalización, documentos y certificaciones

Al adquirir vivienda nueva, además de la escritura, el registro y los costos de crédito, debes contemplar una serie de documentos y certificaciones que formalizan el estado legal de la propiedad, como:

• Certificado de Tradición y Libertad: este certificado demuestra la historia del inmueble: quiénes han sido los propietarios, si hay gravámenes o hipotecas, limitaciones, embargos y más. En 2025, este trámite cuesta aproximadamente COP $35.900 cuando se solicita en línea. En modalidades presenciales u oficinas de instrumentos públicos, el valor puede variar. Por ejemplo, históricamente se han reportado costos como COP $16.300 para inmuebles con menos anotaciones, y tarifas más altas si el inmueble tiene muchas anotaciones registrales.

• Costos notariales relacionados con documentos previos: dado que muchos procesos requieren autenticar, protocolizar o certificar documentos, se generan costos notariales adicionales. Por ejemplo, autenticaciones de contratos previos, certificaciones de estado civil, escrituras de afectación, entre otros. Estos costos se suman al paquete general de legalización.

• Certificaciones catastrales o de plano: dependiendo del municipio o de los requisitos de registro, puede que te pidan certificaciones catastrales actualizadas o planos del inmueble visados. Estas certificaciones permiten verificar que el bien está debidamente registrado como predio urbano y pueden implicar tarifas locales que varían mucho de una ciudad a otra.

• Gastos por levantamiento de gravámenes o liberaciones pendientes: si el inmueble o el terreno tenía cargas (hipoteca, embargo, limitaciones), puede requerirse hacer actos notariales para liberar esos gravámenes, lo cual implica pago de honorarios notariales y de registro. Este costo depende del tipo y la complejidad del gravamen.

• Otras certificaciones especiales: en ciertos casos, los compradores deben tramitar documentos especiales: certificaciones sanitarias, estudios técnicos de estructuras, certificados de paz y salvo municipales, aprobaciones urbanísticas, licencias específicas. Estos documentos pueden tener costos variables según la ciudad, el tipo de inmueble o la normativa local.

¿Qué gastos debes tener en cuenta después de firmar la escritura?

Una vez se formaliza la compraventa con la firma de la escritura pública, el comprador de vivienda nueva debe asumir una serie de responsabilidades económicas continuas. Aunque muchas personas creen que después de la firma “ya todo está pagado”, lo cierto es que existen costos posteriores que debes prever para mantener tu inmueble en regla y habitable. Descubre algunos a continuación:

• Pago del impuesto predial: este impuesto es obligatorio y lo cobra el municipio o distrito donde se ubica la vivienda. Se calcula sobre el avalúo catastral del inmueble y se paga anualmente. En ciudades como Bogotá, Medellín o Cali, puedes recibir descuentos por pronto pago o beneficios si el inmueble está catalogado como VIS. Los valores varían entre el 0,3 % y el 1,2 % del avalúo dependiendo del estrato, uso y ubicación del bien.

• Administración del conjunto residencial: si la vivienda está ubicada en propiedad horizontal (es decir, en un conjunto o edificio), el nuevo propietario deberá pagar una cuota de administración mensual. Esto cubre los gastos comunes: vigilancia, limpieza de áreas comunes, mantenimiento de zonas sociales, entre otros. El valor puede oscilar entre COP $100.000 y $400.000 mensuales, dependiendo del tipo de proyecto, las amenidades y los servicios incluidos.

• Conexión de servicios públicos: aunque la constructora deja las acometidas listas, es responsabilidad del nuevo propietario tramitar la activación de los servicios: agua, energía, gas, internet y televisión. En muchos casos, se deben pagar derechos de conexión o tarifas de afiliación, dependiendo del prestador de servicios en cada región. Estos montos pueden superar los COP $600.000 en total, si se suman todos los servicios básicos e instalaciones iniciales.

• Ajustes, adecuaciones o acabados finales: en algunos casos, en especial en los proyectos VIS, la vivienda se entrega en obra gris o sin acabados completos. Por tanto, será necesario invertir en pisos, baños, cocina, pintura o incluso divisiones internas. Este gasto es voluntario, pero esencial para hacer habitable la vivienda. La inversión puede ir desde COP $5.000.000 hasta más de COP $30.000.000, dependiendo de los materiales, el diseño y los metros cuadrados.

• Pago de seguros obligatorios o voluntarios: algunas entidades financieras exigen contratar seguros contra incendio, terremoto o vida (para el comprador) cuando la vivienda se adquiere mediante crédito hipotecario. Además, es recomendable asegurar la vivienda contra robos, humedad o daños estructurales. El costo dependerá de la cobertura y la aseguradora, pero suele estar entre el 0,15 % y el 0,3 % del valor asegurado anual.

Invierte con confianza: en OIKOS te ayudamos a proyectar bien tus gastos y tu futuro

Comprar vivienda nueva es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar. Aunque implica asumir una serie de gastos antes, durante y después del proceso, también representa una inversión inteligente, estable y de alto valor a largo plazo. Anticiparte a estos costos no solo te permitirá organizar mejor tu presupuesto, sino también tomar decisiones más acertadas y sin sobresaltos.

En OIKOS Constructora entendemos la importancia de brindarte claridad en cada etapa del proceso. Por eso, nuestro portafolio de proyectos de vivienda está diseñado para ofrecerte distintas opciones VIS y No VIS, ubicadas en zonas estratégicas y con excelente proyección de valorización.

Elige invertir con quienes saben de vivienda. Conoce hoy nuestros proyectos disponibles y toma la mejor decisión financiera para ti y tu familia.