Diferencias entre la vivienda VIS y NO VIS

¿Estás buscando invertir en un inmueble, pero no sabes por dónde empezar? Uno de los primeros pasos es identificar si te conviene más una vivienda de interés social (VIS) o una No VIS. Aunque a simple vista parezcan similares, cada tipo tiene condiciones, ventajas y oportunidades distintas que pueden impactar de forma significativa tu experiencia como comprador o inversionista.

Desde topes de precio, subsidios disponibles, opciones de financiación, hasta la proyección de valorización y el tipo de acabados, entender las diferencias entre VIS y No VIS puede marcar la diferencia entre una inversión acertada y una decisión improvisada. 

En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para tomar una decisión informada y te presentamos algunos proyectos de OIKOS Constructora que reflejan las ventajas de cada tipo de vivienda. ¡No dejes de leer!

¿Qué es una vivienda VIS y cuáles son sus beneficios?

Las viviendas de interés social (VIS) es una categoría de proyectos inmobiliarios establecida por el Estado colombiano con el propósito de garantizar el derecho a una vivienda digna para hogares de ingresos bajos y medios. Están reguladas por un tope de valor determinado en salarios mínimos y cuentan con un marco normativo que permite su desarrollo bajo parámetros técnicos de calidad, eficiencia y sostenibilidad. Más allá de su precio, este tipo de inmueble busca generar bienestar social, reducir el déficit habitacional y brindar a las familias la posibilidad real de convertirse en propietarias.

A lo largo de los últimos años, este segmento ha cobrado especial relevancia en el mercado inmobiliario colombiano, no solo por su alcance social, sino también por su papel como vehículo de inversión estable y rentable. Gracias a las iniciativas que respaldan su adquisición, las viviendas VIS se han convertido en una opción viable y cada vez más valorada para quienes desean comprar por primera vez, construir patrimonio o acceder a una solución habitacional de calidad sin comprometer sus finanzas a largo plazo.

- Beneficios de adquirir una vivienda VIS en Colombia:

Imagen del proyecto VIS OIKOS Club de Playa Valencia

• Acceso a subsidios estatales: los hogares que cumplen con ciertos requisitos pueden aplicar a ayudas económicas del Estado, cajas de compensación, alcaldías y entidades como el Fondo Nacional del Ahorro, que permiten cubrir parte de la cuota inicial o del valor del crédito hipotecario.

• Condiciones de financiamiento preferenciales: las entidades financieras suelen ofrecer tasas de interés más bajas y plazos flexibles para este tipo de vivienda, facilitando el acceso al crédito a una mayor parte de la población.

• Exención de algunos gastos notariales y de escrituración: gracias al carácter social de estas viviendas, muchos proyectos VIS cuentan con beneficios adicionales como menores costos asociados al proceso de escrituración.

• Ubicaciones estratégicas: aunque su valor es más asequible, los proyectos VIS bien planificados, como los de OIKOS Constructora, se desarrollan en zonas con alta conectividad, cercanía a servicios esenciales y gran potencial de valorización a largo plazo.

• Alta demanda y valorización sostenida: los inmuebles VIS suelen tener una alta rotación en el mercado, por lo que son una opción atractiva tanto para habitar como para invertir en arriendo, gracias a su demanda constante.

¿Qué es una vivienda No VIS y a quién está dirigida?

Imagen del proyecto OIKOS Ciénaga del Mar

La vivienda No VIS corresponde a proyectos inmobiliarios que no están sujetos a topes de precio definidos por el Estado y que, por tanto, ofrecen mayor libertad en términos de diseño, ubicación, tipologías y acabados. Este tipo de vivienda está orientado a compradores que cuentan con una mayor capacidad de inversión y buscan inmuebles con atributos diferenciadores, tanto para habitar como para invertir a mediano y largo plazo.

Generalmente, las viviendas No VIS se desarrollan en sectores de alta valorización, zonas exclusivas o áreas con fuerte proyección urbanística, lo que les permite integrar conceptos arquitectónicos más sofisticados, espacios amplios, zonas sociales especializadas y experiencias de vivienda más personalizadas. Por esta razón, son una opción recurrente entre familias con patrimonios consolidados, inversionistas y personas que priorizan el confort, la ubicación estratégica y el potencial de valorización del inmueble.

- Ventajas de adquirir una vivienda No VIS:

Imagen del proyecto OIKOS San Pablo Club House

• Mayor diversidad de diseños y tipologías: los proyectos de vivienda NO VIS ofrecen opciones que van desde apartamentos amplios hasta casas campestres y condominios exclusivos, con distribuciones pensadas para distintos estilos de vida.

• Ubicación en sectores premium o en desarrollo estratégico: estas viviendas suelen encontrarse en zonas con alta demanda, cercanía a servicios de nivel superior, vías principales y entornos naturales o urbanos consolidados.

• Zonas comunes especializadas: pueden incluir entre piscinas, clubes sociales, áreas deportivas, coworking, espacios de bienestar y zonas verdes especialmente diseñadas para elevar la experiencia residencial.

• Mayor flexibilidad en acabados y personalización: en muchos proyectos, el comprador puede elegir entre diferentes acabados o realizar adecuaciones según sus preferencias y necesidades.

• Alto potencial de valorización: gracias a su ubicación, diseño y calidad constructiva, las viviendas No VIS suelen registrar una valorización superior en el tiempo, lo que las convierte en una alternativa atractiva para la inversión patrimonial.

Diferencias clave entre VIS y No VIS

Como has podido leer hasta el momento, cada tipo de vivienda está diseñada para perfiles de comprador específicos, con beneficios, requisitos de acceso y modalidades de financiación propias. Para que comprendas en su totalidad las dos categorías, a continuación, te resumimos las principales diferencias entre ellas en torno a aspectos fundamentales como valor, beneficios, requisitos y perfil del comprador. ¡Presta mucha atención!

• Tope de valor

• VIS: hasta 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).

• No VIS: superiores a 150 SMMLV, sin tope de precio.

• Subsidios y ayudas

• VIS: acceso a subsidios del Estado, alcaldías, cajas de compensación y beneficios tributarios.

• No VIS: no accede a subsidios, pero puede contar con financiamiento preferencial si se cumplen ciertos perfiles.

• Perfil del comprador

• VIS: hogares con ingresos de hasta 4 SMMLV.

• No VIS: hogares con ingresos superiores a 4 SMMLV, interesados en proyectos con mayor valor agregado.

• Opciones de financiamiento

• VIS: financiación con tasas preferenciales, programas especiales y plazos extendidos.

• No VIS: financiación tradicional con diferentes opciones de entidades bancarias o leasing.

• Equipamiento y amenidades

• VIS: proyectos funcionales con acabados básicos o intermedios, ubicados en zonas de desarrollo urbano.

• No VIS: mayor variedad de diseños, acabados de lujo y zonas comunes con alto valor agregado (piscinas, coworking, gimnasio, etc.).

• Valorización esperada

• VIS: valorización estable, sostenida por la alta demanda social.

• No VIS: alta valorización potencial por ubicación, exclusividad y enfoque en calidad premium.

Subsidios, proceso y requisitos

Gracias al fortalecimiento de las políticas públicas de vivienda, existen múltiples programas de subsidio que permiten a miles de familias cumplir el sueño de comprar su apartamento VIS. Estas ayudas no solo alivian el costo inicial, sino que también facilitan el cierre financiero y la sostenibilidad del crédito a largo plazo. A continuación, te contamos cuáles son los beneficios económicos más representativos, así como los requisitos clave que debes cumplir para aplicar a estas oportunidades. ¡Toma nota!

- Beneficios destacados de los subsidios VIS en Colombia

• Acumulación de beneficios: varios subsidios pueden ser compatibles entre sí, lo que amplía significativamente el apoyo económico. Por ejemplo, un hogar puede sumar el subsidio de su caja de compensación con el programa Oferta Preferente o Reduce tu Cuota de la Secretaría del Hábitat.

• Apoyo durante el proceso de ahorro: con el programa Ahorro para mi Casa, los hogares pueden recibir hasta 7,44 SMMLV (más de $10,5 millones COP en 2025) para cubrir el arriendo, liberando flujo de caja mientras se construye el ahorro para la cuota inicial.

• Impulso para el cierre financiero: el subsidio Reactiva tu Compra entrega hasta 12 SMMLV (más de $17 millones COP en 2025) a familias que ya iniciaron el proceso, pero que requieren un último empujón para firmar la escritura.

• Reducción de cuotas mensuales: el programa Reduce tu Cuota otorga hasta 14 SMMLV (cerca de $19,9 millones COP) que se distribuyen en 48 cuotas, lo que alivia el valor mensual del crédito desde el primer pago.

• Trámites más ágiles: iniciativas como Oferta Preferente permiten acceder a proyectos ya precalificados, lo que reduce tiempos, trámites y garantiza estándares mínimos de calidad urbana y constructiva.

- ¿Cómo acceder paso a paso a un subsidio de vivienda?

Si deseas aprovechar alguno de estos beneficios, sigue este proceso detallado para aumentar tus posibilidades de obtener un subsidio:

• Verifica que cumples con los requisitos

• Ingresos de hasta 4 SMMLV

• No ser propietario de vivienda

• No haber recibido subsidios anteriormente

• No tener sanciones activas por otras postulaciones

• Escoge un proyecto habilitado para subsidios: asegúrate de que el proyecto VIS que te interesa esté registrado en programas como Oferta Preferente o sea elegible ante tu caja de compensación.

• Asiste a ferias de vivienda o visita salas de ventas: durante ferias autorizadas por la Secretaría del Hábitat puedes registrarte, recibir orientación financiera y empezar tu proceso de postulación.

• Valida tu capacidad de endeudamiento con el constructor: una vez selecciones tu vivienda, la constructora validará tu perfil financiero para confirmar si puedes avanzar en el proceso de financiación.

• Entrega los documentos solicitados por la entidad: estos suelen incluir:

• Formulario de postulación

• Certificación de ingresos

• Fotocopia de documento de identidad

• Carta de preaprobación de crédito

• Espera la asignación del subsidio: luego de la evaluación, recibirás una notificación formal de aprobación por parte de la entidad correspondiente.

• Cierra el negocio con la constructora: una vez tengas el subsidio y el crédito aprobado, podrás firmar la escritura y dar inicio al proceso de entrega de tu nuevo hogar.

Tipos de proyectos y opciones disponibles con OIKOS

En OIKOS Constructora entendemos que cada familia tiene necesidades únicas, presupuestos distintos y sueños específicos para su vivienda ideal. Por eso, ofrecemos una amplia gama de proyectos de vivienda VIS y NO VIS en diferentes regiones del país, todos con diseños inteligentes, respaldo de calidad y ubicación estratégica. A continuación, te compartimos detalles sobre algunos de nuestros desarrollos más destacados:

1. OIKOS Savanna Santa Clara (NO VIS) – casas con certificación EDGE en Cajicá

Este proyecto está concebido para quienes buscan un estilo de vida residencial superior en la Sabana de Bogotá: casas con amplitud, privacidad y un planteamiento arquitectónico que integra luz natural, zonas sociales generosas y áreas exteriores como jardín y parqueaderos de uso exclusivo. Al ser NO VIS, el foco está en una experiencia de vivienda más robusta, con acabados de alta calidad y un entorno pensado para un comprador exigente.

Su diferencial está en el componente de bienestar y sostenibilidad: cuenta con certificación EDGE y acceso a un Club House con oferta recreativa y de relajación, en una ubicación estratégica entre la variante a Zipaquirá y la Autopista Norte, con cercanía a comercio, servicios y puntos de interés de Cajicá.

Zonas comunes destacadas: piscina, gimnasio, lagunas paisajísticas, entre otros espacios de bienestar.

2. OIKOS Balmora (VIS) – apartamentos en Nueva Castilla, occidente de Bogotá

Si tu prioridad es comprar vivienda VIS en un sector urbano en expansión, Balmora se ubica en Nueva Castilla, con conexión a vías clave como Av. Ciudad de Cali y Calle 13, además de cercanía a comercio y servicios (como Hayuelos y El Edén). Esto es relevante porque una buena ubicación no solo facilita tu vida diaria; también fortalece la demanda del sector y su proyección de valorización.

En tipología, es un proyecto de apartamentos con distribución funcional y buena iluminación natural, pensado para adaptarse a distintas etapas de vida. Su propuesta de valor se apalanca en amenidades para el día a día, que elevan la experiencia residencial aun siendo VIS.

Zonas comunes destacadas: gimnasio, terraza al aire libre, zona Teppanyaki, zona de lectura, zona BBQ, salón social, etc.

3. OIKOS Entreverde (VIS) – apartamentos para vivir o invertir en Fusagasugá

OIKOS Entreverde es una alternativa VIS ubicada en Fusagasugá, un municipio con alta demanda para segunda vivienda y descanso por su entorno natural y cercanía con Bogotá. El proyecto se compone de torres de 13 pisos con ascensor y una oferta de espacios comunes diseñada para desconexión, vida activa y disfrute en familia, lo que lo hace atractivo tanto para habitar como para un uso vacacional.

En cuanto a la tipología, son apartamentos con distribución inteligente, aprovechamiento de luz natural y ambientes pensados para estadías de fin de semana, temporadas o incluso arrendamiento temporal, un punto clave cuando el comprador busca equilibrio entre acceso (VIS) y potencial de uso/inversión.

Zonas comunes destacadas: piscina, senderos, zona BBQ, parque infantil, espacios para yoga al aire libre y más.

4. OIKOS Ciénaga del Mar (NO VIS) – apartamentos tipo resort en La Bocana, Cartagena

Para un perfil NO VIS que busca segunda vivienda o inversión en la costa, este proyecto se ubica en La Bocana, Cartagena, a dos cuadras del Gran Malecón y cerca del Aeropuerto Rafael Núñez. El desarrollo se compone de dos conjuntos residenciales (Manglares y Almendros) con torres de 16 pisos, dentro de un concepto de ciudadela pensado para descanso y valorización en una zona de alta proyección inmobiliaria.

Los apartamentos están diseñados para ofrecer confort y frescura, con balcones que integran el entorno exterior a la experiencia interior y acabados modernos. Además, la conectividad por el Anillo Vial, con movilidad fluida entre Cartagena y Barranquilla, suma un atributo clave cuando se analiza el potencial de uso (vacacional) y la conveniencia logística para invertir.

Zonas comunes / propuesta diferencial: concepto de ciudadela con club de playa, piscinas, canchas múltiples, muro para escalar, entre muchos otros espacios creados para brindar una experiencia de descanso junto al mar.

Conoce proyectos con alma: calidad, respaldo y opciones para todos los perfiles

¿Ya decidiste si prefieres una vivienda VIS o No VIS? Ahora es el momento de dar el siguiente paso y elegir un proyecto que realmente te ofrezca valor, tranquilidad y proyección a futuro. En OIKOS Constructora llevamos más de 45 años creando hogares para todo tipo de familias e inversionistas, con proyectos que no solo cumplen las expectativas, sino que las superan.

Desde viviendas VIS pensadas para facilitar el acceso a propiedad con subsidios y financiación asequible, hasta proyectos de vivienda NO VIS que elevan la experiencia de habitar con lujo, diseño y ubicación estratégica, en nuestro portafolio encuentras soluciones reales para cada etapa de la vida.

Te invitamos a conocer propuestas como OIKOS Savanna Santa Clara, OIKOS Entreverde, OIKOS Balmora y OIKOS Ciénaga del Mar, ejemplos vivos de que comprar con nosotros es invertir en un mejor mañana. Visita nuestra web, agenda tu cita y construyamos juntos tu nuevo comienzo.