¿Cómo comprar vivienda sin cuota inicial?

¿Buscas comprar una nueva vivienda sin tener que desembolsar una gran cantidad de dinero como cuota inicial? Para muchos colombianos, el pago de la primera cuota representa un obstáculo importante a la hora de buscar un lugar propio para vivir. Sin embargo, ¿sabías que existen alternativas que podrían hacer realidad ese sueño sin la necesidad de contar con una cuota inicial? Si no las conoces, ¡no te preocupes! En este artículo de OIKOS Constructora te compartiremos algunas opciones y consejos para adquirir tu hogar sin necesidad de realizar un gran desembolso inicial. ¡No pares de leer!

¿Es posible comprar vivienda sin cuota inicial?

Legalmente y financieramente, no existe una modalidad que permita adquirir un inmueble sin ningún aporte inicial, al menos en las condiciones estándar de crédito hipotecario, sea VIS (Vivienda de Interés Social) o NO VIS. La mayoría de las entidades financieras, constructoras en Bogotá y el resto de Colombia o programas públicos requieren que el comprador aporte un porcentaje del valor del inmueble como cuota inicial, esto reduce el riesgo para el financiador y asegura que haya un compromiso financiero del solicitante.

Sin embargo, aunque no sea posible eliminar completamente ese aporte inicial, sí hay alternativas que permiten minimizar o diferir el pago de la cuota inicial, o bien financiar una parte significativa del valor sin necesidad de tener todo el dinero ahorrado. Estas opciones pueden incluir leasing habitacional, subsidios gubernamentales o créditos que financien hasta un alto porcentaje del valor del inmueble. Lo importante es conocerlas para evaluar cuál se adapta mejor a tus condiciones.

Alternativas de financiamiento disponibles

Dado que la cuota inicial es una barrera real para muchas personas, hoy en día existen opciones que ofrecen caminos viables para acercarte al sueño de la vivienda propia, incluso si no cuentas con todo el dinero para dar como enganche. A continuación, te compartimos algunas de ellas:

• Leasing habitacional del FNA

Esta es una de las alternativas más potentes y conocidas en Colombia. El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) ofrece leasing habitacional con financiamiento de hasta el 85% del valor del inmueble, esto significa que deberías disponer apenas de una parte menor para el enganche, o en algunos casos, cuotas iniciales muy bajas si se negocia esa proporción. En este esquema, pagas un canon mensual como si arrieras el inmueble, y al finalizar el contrato puedes ejercer la opción de compra pagando un valor residual; el inmueble queda a nombre del banco durante el contrato.

• Leasing habitacional de entidades bancarias privadas

Varios bancos han introducido productos de leasing habitacional que funcionan similar al del FNA, con la ventaja de que no exigen enganches tan grandes como los créditos hipotecarios tradicionales. Por ejemplo, BBVA Colombia tiene esquemas en los que la primera cuota o canon mensual no debe superar el 30% de los ingresos. Estas opciones privadas permiten además consolidar ingresos familiares para mejorar la capacidad de pago, lo cual puede bajar las barreras de exigencia de enganche si cumples ciertos requisitos.

• Entidades financieras bancarias: créditos con bajos enganches / altas proporciones de financiación

Algunos bancos ofrecen créditos hipotecarios o viviendas NO VIS en los cuales financian una parte significativa del valor del inmueble, aunque no el 100%. Si bien no siempre eliminan totalmente la cuota inicial, reducen su monto al mínimo posible. Esto depende de variables como el perfil crediticio, los ingresos, el valor del inmueble, la tasa de interés y el plazo del crédito. Un dato relevante es que ciertas entidades financieras aceptan la financiación de hasta el 90% del valor del inmueble, lo que implica tener solo un pequeño porcentaje para el enganche. Aunque sigue siendo una cuota inicial, es mucho más manejable cuando se trabaja con un buen perfil financiero.

• Créditos de vivienda de bancos con tasas competitivas y plazos flexibles

Comparar las entidades financieras que ofrecen créditos con tasas bajas y plazos amplios puede ayudarte a encontrar productos en los que el enganche puede ser menor o más fácil de financiar. Algunas entidades permiten esquemas de financiación con menor enganche si tus ingresos son altos o tienes buen historial crediticio. Además, los bancos están actualizando sus líneas de crédito para vivienda, ajustando condiciones para hacer más asequible el acceso, especialmente para vivienda NO VIS, pudiendo traducirse así en enganches reducidos o financiamiento de proporciones mayores. 

Ventajas y consideraciones antes de tomar la decisión

Antes de decidir comprar vivienda sin cuota inicial (o con enganche muy bajo, diferido o mediante leasing), es esencial evaluar tanto los beneficios como los riesgos. Esto te ayudará a tomar una decisión con responsabilidad financiera y a evitar sorpresas desagradables. ¡Presta mucha atención!

- Ventajas

• Acceso anticipado al hogar propio: con mecanismos como leasing habitacional u opciones de financiación que requieren enganches bajos, puedes empezar a morar o destinar el inmueble para inversión mucho antes que si tuvieras que ahorrar toda la cuota inicial. Esto te permite aprovechar valorizaciones tempranas, disfrutar de las mejoras del proyecto de apartamentos o casas y empezar a construir capital.

• Mayor liquidez para otros gastos: no tener que desembolsar una suma grande de entrada, libera recursos para cubrir otros gastos relacionados con la vivienda nueva, como traslados, algunos acabados, mobiliario, permisos, escrituras, etc. Como la cuota inicial puede ser uno de los mayores desembolsos al inicio, reducirla o diferirla te da margen para organizar otros aspectos sin endeudarte.

• Flexibilidad financiera y planificación progresiva: al disminuir la cuota inicial, puedes distribuir tus recursos de forma más paulatina. Esto permite ajustes al presupuesto, elegir materiales o acabados con más calma, ahorrar mientras avanzas con los pagos mensuales, e incluso combinar distintas fuentes de ingreso para cumplir con los requerimientos del crédito sin presiones.

• Potencial de valorización: comprar antes de que el inmueble esté completamente terminado (o al inicio del proyecto) usualmente trae valorización del bien a medida que se ejecutan las obras, mejora la infraestructura del entorno, se inaugura transporte público, servicios, etc. Esta valorización puede compensar parte de los costos adicionales que asumirás por tener que completar acabados o pagar posteriormente.

- Consideraciones / Riesgos

• Compromiso financiero a largo plazo: aunque la entrada inicial sea pequeña o nula, seguirás asumiendo pagos mensuales, intereses y otros costos asociados por muchos años. Si cambian tus ingresos o surge un imprevisto económico, puede volverse una carga pesada. Es vital calcular qué porcentaje de tu ingreso puede destinarse al pago mensual sin desatender otros compromisos.

• Costos adicionales ocultos o valor residual alto: en esquemas tipo leasing habitacional, puede que al final se deba pagar una cuota residual significativa (valor final para hacer la compra jurídica), esto significa que aunque vivas en la vivienda, no eres propietario hasta pagar ese remanente. Hay que revisar ese porcentaje final, tener claro su monto y asegurarse de que es algo asumible.

• Acabados y costos de terminación: si compras sin cuota inicial, muchas veces los esquemas permiten enganche bajo o diferido, pero los acabados, mejoras, mobiliario o terminaciones pueden implicar costos extra que no están incluidos inicialmente. Si no planificas estos gastos, pueden surgir sobrecostos inesperados, retrasos, o comprometer la calidad de lo que deseas lograr con la vivienda.

• Restricciones contractuales y legales: algunos contratos de leasing limitan los usos que puedes darle al inmueble hasta que ejerzas la opción de compra, o tienen cláusulas que obligan al pago de seguros, administración, impuestos, que pueden aumentar los costos mensuales. También puede haber cláusulas de penalización si no puedes continuar con los pagos del leasing (o si deseas abandonar el contrato).

• Dependencia del perfil crediticio y capacidad de pago: aun cuando no pidas una cuota fuerte al inicio, los bancos o entidades usualmente exigirán demostrar capacidad de pago, buen historial crediticio y solvencia. Si tu perfil crediticio no es perfecto, podrías no acceder al mejor producto, pagar tasas mayores o tener que acudir a codeudores o garantes.

• Riesgo de inflación o variación en tasas: si los pagos mensuales del leasing o del crédito están vinculados a factores como inflación o tasas variables (por ejemplo, UVR u otros), los valores pueden subir con el tiempo. Debes entender estas variables y cómo pueden afectar tu presupuesto futuro.

¡Escoge la mejor opción de financiación para ti y compra tu propia vivienda en OIKOS Constructora!

Convertirte en propietario sin contar con el total de la cuota inicial no es un obstáculo insalvable. En realidad, con planificación financiera, conocimiento del mercado y apoyo de aliados confiables, puedes encontrar alternativas que se ajusten a tu perfil. 

Hoy en día, puedes elegir entre opciones como crédito hipotecario o leasing habitacional. Cada una responde a diferentes condiciones económicas y objetivos personales. ¿Tienes ingresos estables y deseas comprar una vivienda para construir patrimonio familiar? ¿Prefieres vivir por ahora y más adelante decidir si compras? ¿Te interesa la valorización de un proyecto nuevo desde la etapa de preventa? Dependiendo de tu respuesta, existe una opción adecuada para ti.

Con OIKOS Constructora puedes encontrar proyectos VIS y NO VIS ubicados estratégicamente en Bogotá, Tunja, Cajicá, Flandes, Cartagena y otras zonas en crecimiento. Además, contarás con asesoría comercial durante el proceso de compra y con el respaldo de una compañía que ha entregado más de 8.000.000 m² construidos.

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