Avalúos de daños en los inmuebles, que son y para qué situaciones aplican

martes 08 de septiembre del 2020 | Por: Equipo de redacción OIKOS
Daños en inmuebles

La Ley de Protección al Comprador de Vivienda les otorga a los consumidores el derecho de reclamar por fallas constructivas leves, graves y gravísimas en bienes privados o de dominio particular de la propiedad horizontal en Colombia en la que haya comprado un inmueble.

 

Sin embrago, al determinar si emprender una acción por defectos de construcción, pocos propietarios consideran la pregunta: ¿cómo se calcularán mis daños? Conocer bien la respuesta a esta pregunta le permitirá recuperar la totalidad de sus daños al comprar vivienda desde y en Colombia.

 

Hoy le contamos las cuestiones que deben tenerse en cuenta al calcular el impacto de un defecto de construcción para estimar los daños por valoración de sus bienes raíces.

 

Tipos de daños según la ley

 

La Ley mencionada establece tres tipos de afectaciones por su magnitud. Cada uno tiene un tiempo delimitado para reclamación. Estos son:

 

• Gravísimas: “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones estructurales o que amenacen ruina en todo o parte de los bienes privados o de uso particular o de los bienes comunes o que ponga en peligro la vida de las personas” y serán sancionadas cuando se hubieran presentado dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, o dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha de las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones”.

 

• Graves: “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones de habitabilidad, uso o funcionamiento de los bienes privados o de dominio particular o la utilización de los bienes comunes, que no implican daño estructural o amenaza de ruina en el inmueble”.

 

• Leves: “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que se presentan por aquellos defectos que ocurren como resultado del proceso constructivo y no afectan la habitabilidad, uso o funcionamiento del inmueble”. y serán sancionadas cuando se hubieren presentado dentro del año siguiente a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, según el caso, o dentro del año siguiente a las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones”.

 

Consideraciones para calcular los daños por valoración

 

Para evaluar los daños de bienes inmuebles deberá contratar a un experto en valoración de bienes raíces para que lo ayude con la valoración de los daños. El abogado trabajará en conjunto con el perito para evaluar el tipo de daño que debe cuantificarse y sugerirá ciertos factores legales y fácticos que el perito debe considerar al hacer esta valoración.

 

Pero, ¿cómo se valoran los daños por tasación inmobiliaria al valorar del impacto de un defecto de construcción? Hay varios aspectos que deben considerarse como parte del análisis, las cuales son:

 

1. Costo de reparación

 

El perito valora estos daños restando el costo razonable de reparación del precio del contrato. Si bien esto a menudo lo hace un contratista general en el vacío, puede ser beneficioso para un propietario agraviado contratar a un tasador de bienes raíces para que rinda cuentas de las condiciones del mercado y el costo hundido que un propietario espera recibir por coordinar el trabajo y asumir los riesgos de construcción.

 

2. Disminución del valor

 

El experto puede calcular estos daños restando el valor actual deteriorado de la propiedad del valor contratado de la propiedad. El experto considerará los siguientes factores al realizar esta valoración:

 

• Comercialización deteriorada: un defecto de construcción puede afectar negativamente la capacidad del propietario para vender o arrendar la propiedad. Un experto generalmente valora este impacto al comparar propiedades que son casi idénticas, excepto por la condición defectuosa.

 

• Estigma: a diferencia de otros factores, el estigma afecta el valor de la propiedad una vez que se ha subsanado la condición defectuosa. En lugar de afectar físicamente la propiedad, el estigma reduce el valor de la propiedad al afectar la percepción de los compradores sobre la propiedad.

 

• Pérdida de uso: en algunos casos, la condición defectuosa puede impedir que los propietarios utilicen la propiedad. Cuando esto ocurre, es probable que el propietario pueda recuperar el costo de alquilar una propiedad sustitutiva comparable durante el período de inactividad.

3. Daños por retraso

 

Los defectos de construcción a menudo interrumpen los plazos y hacen que los propietarios incurran en varios tipos de daños por demora. Por ejemplo, un defecto de construcción puede evitar que el dueño de la propiedad arriende la propiedad a un arrendatario y recaude ingresos por alquiler. Del mismo modo, un defecto puede impedir que el propietario venda la propiedad y haga uso de los ingresos de la venta.

 

En estas situaciones, el dueño de la propiedad puede tener derecho a recuperar los ingresos perdidos con intereses. Un defecto de construcción puede afectar sustancialmente el valor de la propiedad inmobiliaria.

 

Como puede notar, se trata de un tema complejo que requiere tanto del trabajo de un abogado como de un perito experto. Es por ello que cuando requiera este servicio, confíe en OIKOS Inmobiliaria, contamos con la experiencia necesaria para avaluar su propiedad con exactitud.

 

Recuerde que contamos con el servicio de avalúos de inmuebles en línea, a través de una plataforma fácil, segura y rápida. Por la cual puede realizar su avalúo en solo unos minutos y recibirlo en su correo, o solicitar un avalúo certificado con nuestros peritos.

 

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