Titularización

1. ¿Qué es la titularización?

La titularización es un grupo de activos financieros que componen una estructura autofinanciada representada en títulos valores que son adquiridos por inversionistas que forman parte de un proyecto inmobiliario; lo que permite al inversionista tener una tasa importante, proveniente del arrendamiento del inmueble y su valorización,


Los inmuebles puestos en fiducia son ofrecidos a múltiples compradores con el fin de que adquieran el derecho sobre el Patrimonio Autónomo y puedan así darle recursos al propietario del inmueble para poder continuar con su ejecución empresarial. En otras palabras, la titularización es utilizada como fórmula para financiar inmuebles.


Con Títulos OIKOS se puede acceder a coberturas de riesgo inherentes a la cartera hipotecaria, con las que el inversionista podrá estar seguro del pago oportuno del principal y los intereses de los títulos hipotecarios.

2. Historia de la titularización

La titularización ha sido una técnica de financiación ampliamente utilizada por más de 40 años para soportar el desarrollo de muchos países, principalmente en Norteamérica y Europa occidental. Sólo en Estados Unidos, este mercado representa aproximadamente el 48% de la financiación del mercado de crédito.


Las motivaciones para que una compañía decida financiarse mediante el uso de esta modalidad son diversas y, dependiendo del modelo de negocio adoptado o su situación financiera, alguna de las siguientes ventajas puede ser la más relevante al momento de tomar la decisión:


• Diversificación de las fuentes de fondeo


• Financiación por fuera del balance general


• Superación de la calificación corporativa


• Disminución del costo de fondeo y liberación de cupos con el mercado bancario.


2.1 Titularización en Colombia


Colombia es uno de los países considerados pioneros en titularización inmobiliaria; desde 1.992 aproximadamente, se usa esta estructura financiera.


Hoy en día, las empresas constructoras que se encuentran desarrollando proyectos, utilizan la titularización inmobiliaria como una de las más viables e interesantes alternativas de financiamiento a largo plazo.


Las ventajas comparativas que brinda la titularización inmobiliaria frente al financiamiento de la banca comercial es uno de sus principales atractivos por los cuales las empresas deciden acceder a la titularización.

3. Tipos de titularización

En general existen dos tipos de titularización:

• De activos. Es aquella en donde el activo que le da origen ya existe al momento de realizar su transferencia; la modalidad más común de titularización de activos es la de cartera de créditos, por ejemplo cartera hipotecaria, comercial, de consumo o de microcrédito.


• De flujos futuros. Es aquella en donde el activo aún no existe, y su realización se materializa a medida que transcurre el tiempo. Un claro ejemplo es la titularización de contratos de arrendamientos sobre inmuebles, la de derechos por ingresos futuros esperados de transporte de petróleo o gas o la de flujos de exportación de insumos básicos como azúcar o trigo.

4. Ventajas y beneficios

Al crear el Patrimonio Autónomo se aísla el riesgo de empresa en marcha; una emisión de valores de titularización puede obtener una buena calificación de riesgo independientemente de la situación financiera del dueño del activo, quien puede obtener recursos sin incrementar su nivel de endeudamiento y también puede obtener un financiamiento de mediano o largo plazo con flexibilidad en la programación de pagos y costos financieros competitivos.


En términos generales, la titularización trae beneficios

• Para el originador:

 Liquidez; permite acceder a liquidez mediante la aceleración de flujos futuros, la reducción de activos fijos ó el aumento de la rotación de activos.
 Endeudamiento; no existen restricciones ante entidades crediticias, las condiciones del financiamiento encaja a los flujos de la empresa, mejora el indicador de endeudamiento y también se obtienen mejores tasas de financiamiento.
 Nivel de activos improductivos; Disminuyen recursos ociosos y mejora los índices de rentabilidad.
 Capacidad de Crecimiento; no requiere de incremento en patrimonio o endeudamiento adicional, facilita la inversión en nuevos proyectos, para entidades financieras no se aumentan requerimientos de patrimonio técnico.
 Capacidad de asumir el cambio; facilidad de financiar reconversión industrial y reestructuraciones.
 Gestión de Riesgos; transferencia de parte o todo el riesgo al mercado, equilibra estructura de plazos de activos y pasivos; califica los títulos, independiente de la situación del originador, por lo que usualmente se obtiene mejor calificación.

Para el inversionista

 Nueva alternativa de inversión. Títulos de alta rentabilidad.


 Bajo Riesgo por mecanismos de cobertura


 Alta calificación.


 Buena experiencia de pago de los títulos en otros países

• Para el mercado

 Genera una nueva área de operaciones para los agentes.


 Promueve desarrollo del mercado.


 Estructura financiera que mejora la circulación de recursos.


 Sustituye intermediación financiera tradicional por una mediación directa.

5. Recomendación

Tenga en cuenta que algunos riesgos en titularización, están relacionados con la incertidumbre de futuros pagos, es decir riesgo de prepago y riesgo en el flujo de caja o de mora; pero con OIKOS Títulos, estos riesgos se ven reducidos y sus titularizaciones serán llevadas a cabo de la mejor manera, gracias a nuestra experiencia y servicio de calidad.

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A la hora de hacer negocios fiduciarios referentes a los títulos del sector inmobiliario, es importante que el inmueble esté asegurado contra riesgos de incendios y terremotos durante la vigencia de la fiducia mercantil.
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